Imposition des revenus fonciers

Les revenus tirés de la location d’immeubles sont, en principe, imposables au titre des revenus fonciers. Deux régimes coexistent : le régime de droit commun et le régime “micro-foncier”.

1. Revenus imposables

    Ce sont ceux tirés de la location non meublée d’immeubles (ruraux, urbains, bâtis ou non) et perçus par un membre du foyer fiscal en qualité de :

  • propriétaire, copropriétaire ou usufruitier,
  • ou membre de certaines sociétés immobilières (SCI, SCPI).
Remarque

    Cependant, les revenus tirés d’immeubles sont parfois imposables dans une autre catégorie de revenus :

  • BIC si le propriétaire loue ou sous-loue en meublé (BNC s’il sous-loue nu) ;
  • BA si l’immeuble est inscrit à l’actif d’une exploitation agricole.
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2. Régime normal

Seul est imposable le revenu foncier net (revenu brut - charges).

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du régime normal

= revenu brut foncier – charges déductibles

Revenu brut foncier

Charges déductibles

Loyers et fermages

Déductions spécifiques (2)

    Recettes diverses ou exceptionnelles :

  • pas-de-porte
  • indemnité de résiliation de bail versée par la locataire
  • location d’emplacement d’affiches, etc.

    Principales charges déductibles pour leur montant réel :

  • dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration,
  • frais de gestion (20 € par local) (1)
  • taxes foncières et taxes locales annexes
  • toutes les primes d’assurance
  • intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration, etc.

    Subventions et indemnités :

  • indemnités d’assurance
  • subventions de l’ANAH, etc.

(1) Lorsque les dépenses sont effectivement supportées par la propriétaire, les frais de gestion sont majorés des frais de rémunération des gardes et concierges, des honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, etc.

(2) Au titre de certains investissements locatifs : 26 % “Robien ZRR” et “Besson ancien” , 30 % “Scellier social” et “Borloo” (60 % pour un loyer social dans le “Borloo ancien”).

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3. Régime “micro-foncier”

    Ce régime s’applique :

  • automatiquement lorsque le revenu brut foncier hors TVA du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € par an,
  • sauf option du contribuable pour le régime normal.

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du “micro-foncier”

= 70 % x revenu brut foncier
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4. Déficit foncier

    Sauf règles particulières (Périssol, monument historique, etc.), le déficit d’une année est déductible :

  • du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, pour la fraction qui résulte des dépenses autres que les intérêts d’emprunts,
  • des revenus fonciers des 10 années suivantes, s’il excède 10 700 € ou résulte des intérêts d’emprunts.
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5. Calcul de l’impôt

Le revenu foncier net imposable est imposable par application du barème progressif de l’IR (+ 13,5 % désormais de prélèvements sociaux .

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