Plus-values immobilières

L’augmentation de valeur constatée lors d’une vente (ou autre cession à titre onéreux) portant sur un bien immobilier détenu par un particulier est, sauf cas d’exonération, imposable. A compter du 01.02.2012, le délai de détention d’un bien (autre que la résidence principale), au-delà duquel il est exonéré de la plus-value immobilière, est prolongé de 15 à 30 ans.

1. Plus-values imposables

    Ce sont celles réalisées, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé, par des personnes physiques à l’occasion de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) d’immeubles (bâtis ou non) :

  • de droits immobiliers (droit d’usufruit ou de nue-propriété ), ou encore de parts de sociétés immobilières (SCI , SCPI ), FPI ,
  • acquis depuis – de 15 ans.
Remarque

    Certaines plus-values relèvent d’un autre régime d’imposition :

  • plus-values sur valeurs mobilières , pour celles sur titres de SICOMI non cotés,
  • plus-values professionnelles , pour celles sur immeubles à usage professionnel,
  • BIC , pour celles réalisées par les marchands de biens.
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2. Plus-values exonérées

    Sont susceptibles d’être exonérées les plus-values réalisées au titre :

  • de certaines opérations,
  • ou par certaines personnes.

Plus-values exonérées (liste limitative)
  • Cession d’un bien détenu depuis plus de 15 ans, délai porté à 30 ans à compter du 01.02.2012.
  • Cession de la résidence principale .
  • Toute cession dont la valeur n’excède pas 15 000 €.
  • Cession engendrant une plus-value nette de moins de 1 000 € réalisée jusqu’au 20.09.2011 ; l’abattement de 1 000 € étant supprimé pour les cessions réalisées à compter du 21.09.2011.
  • Expropriation, sous condition de remploi dans les 12 mois de l’indemnité d’expropriation (réinvestissement immobilier).
  • Cession par les titulaires de pensions vieillesse ou de la carte d’invalidité non imposables à l’ISF au titre de l’avant-dernière année et dont le montant de revenus de 2009 n’excède pas 9 876 € pour la lre part de quotient familial (+ 2 637 € par 1/2 part supplémentaire).
  • Échanges réalisés dans le cadre de certaines opérations de remembrement foncier.
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3. Montant net imposable

Prix de cession (1)

(- frais de cession)

Prix d’acquisition (2)

(+ frais d’acquisition)

Calcul de la différence

Plus-value brute pour les cessions réalisées jusqu’au 31.01.1012

Abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e (4)

+ Abattement de 1 000 € par cession, si la cession est réalisée avant le 21.09.2011

Plus-value brute pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012 (3)

Abattement de 2 % par année de détention entre la 5e et la 17e année

Abattement de 4 % par année de détention entre la 17e et la 24e année

Abattement de 8 % par année de détention entre la 24e et la 30e année (4)

Plus-value nette imposable

(1) Diminué de l’abattement de 20 % s’il s’agit d’un immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et de sa famille.

(2) Ou valeur réelle au jour de la succession ou de la donation.

(3) A compter du 25.08.2011 en cas d’apport en société de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens.

(4) Même exonérées d’impôt, les plus-values réalisées à compter de 2011 sont soumises aux prélèvements sociaux [§ 4] pour leur montant avant abattements.

Remarque

Les moins-values ne sont pas déductibles.

Par exception, en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives par un même acte, les moins-values brutes s’imputent sur les plus-values brutes (plus et moins-values étant prises en compte après déduction de l’abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e).

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4. Calcul de l’impôt

    Imposition :

  • au taux global de 31,3 % (19 % + 12,3 % de prélèvements sociaux ),, taux porté à 32,5 %, à compter du 01.10.2011 (en raison de l’augmentation du prélèvement social de 1,2 point, passant ainsi de 2,2 % à 3,4 %, d’où le taux global des prélèvements sociaux porté à 13,5 %)
  • sans possibilité de paiement fractionné.
Remarque

Les suppléments d’imposition (de 16 à 19 % pour le taux d’imposition des plus-values et de 12,1 à 12,3 % pour les prélèvements sociaux) sont exclus du champ d’application du droit à restitution au titre du bouclier fiscal .

Remarque

Déclaration et paiement de l’impôt sont normalement effectués par le notaire.

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