Acquisition dans le neuf

On parle d’acquisition “clefs en main” lorsque les relations juridiques entre acheteur et vendeur débutent après achèvement de l’immeuble. Est ici visée la “vente en l’état futur d’achèvement” (VEFA), autrement dit celle portant sur un immeuble neuf vendu sur plan, pas encore construit ou encore inachevé.

1. “Contrat de réservation”

    Également appelé “contrat préliminaire”, cet avant-contrat est celui signé par l’acquéreur et le promoteur :

  • l’acquéreur verse un dépôt de garantie pour réserver un logement sur plan (un appartement, une maison), sans pour autant s’engager à acheter,
  • en contrepartie, le promoteur lui réserve un lot déterminé.

Le contrat de réservation doit être passé par écrit et indiquer certaines mentions, sous peine de nullité.

Principales mentions obligatoires
  • surface habitable approximative
  • nombre de pièces principales et dépendances
  • situation dans l’immeuble s’agissant d’une copropriété
  • prix prévisionnel de vente (1) et modalités de révision (2)
  • date prévue pour le contrat de vente définitif,
  • le cas échéant, prêts que le promoteur s’engage à fournir à l’acquéreur (3)

(1) Le prix de vente définitif peut être majoré de 5 % au maximum.

(2) La révision du prix prévisionnel est également limitée par la loi.

(3) En cas de financement à crédit, l’acquéreur a tout intérêt à faire insérer une clause suspensive, qui lui permettra de récupérer le montant de la garantie en cas de non-obtention du prêt.

Montant maximal du dépôt de garantie
  • 5 % du prix, si le contrat de vente définitif doit être conclu avant 1 an
  • 2 %, entre 1 et 2 ans
  • pas de dépôt de garantie au-delà de 2 ans

L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, durant lequel il peut ne pas donner suite.

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2. Contrat définitif

Le vendeur est tenu de notifier le projet de vente à l’acquéreur 1 mois avant la signature de l’acte définitif devant notaire.

    Le contrat de vente définitif est passé devant notaire. Il précise généralement :

  • le prix de vente et les modalités de paiement échelonné en fonction de l’avancée des travaux,
  • la date de livraison et, le cas échéant, les pénalités de retard,
  • la garantie d’achèvement de l’immeuble ou la garantie de remboursement

Échelonnement des paiements (pourcentages maximaux cumulés) (1)

  • 35 % du prix à l’achèvement des fondations
  • 70 % à la mise “hors d’eau”
  • 95 % à l’achèvement des travaux
  • le solde à la mise à disposition, c’est-à-dire à la livraison (sauf consignation si des réserves ont été émises par l’acheteur lors de la remise des clefs)

(1) Un échelonnement des paiements plus détaillé est exigé pour les VEFA dont le permis de construire a été déposé à compter du 01.04.2011 et faisant l’objet d’une garantie intrinsèque d’achèvement.

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3. Fiscal

TVA et taxe de publicité foncière

L’acheteur acquitte la taxe de publicité foncière calculée, sur le prix HT, au taux réduit, soit 0,71498 % au total.

En cas de cession de l’immeuble acquis en VEFA dans les 5 ans de son achèvement, le vendeur est soumis à la TVA au taux normal de 19,6 % pour la métropole.