Construction

La loi protège le particulier qui désire faire construire une maison individuelle sur un terrain lui appartenant.

1. “Contrat de construction de maison individuelle” (CCMI)

    Il se rapproche du contrat en l’état futur d’achèvement . Il est passé :

  • par un particulier propriétaire d’un terrain (appelé “maître d’ouvrage”),
  • avec un constructeur, qui effectivement construit sur ce terrain une maison individuelle pour laquelle il fournit ou non les plans.

La loi impose la conclusion d’un tel contrat et l’insertion d’un certain nombre de mentions obligatoires, ainsi que l’obligation pour le constructeur de fournir des attestations de “garantie de livraison” à prix et délais convenus, assurant la bonne livraison de la maison.

Principales mentions obligatoires
  • description détaillée du terrain
  • conformité du projet aux règles de construction, par l’obtention du permis de construire et autres autorisations administratives
  • consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire
  • plan de la construction à édifier
  • date d’ouverture de chantier
  • délai d’exécution des travaux et réserves relatives à la prolongation de ce délai (1)
  • coût de la construction (2) et, le cas échéant, modalités de révision
  • le cas échéant, dépôt de garantie (3)
  • modalités de financement, nature et montant des prêts obtenus et acceptés par le maître d’ouvrage.

(1) Les pénalités prévues en cas de retard de livraison ne peuvent être inférieures à 1/3 000e du prix TTC convenu par jour de retard.

(2) Prix convenu forfaitaire et définitif, et coût des travaux dont le particulier se réserve l’exécution.

(3) 3 % du prix de la construction au maximum.

Dans le cas d’un CCMI avec fourniture des plans, l’échéancier des versements est défini par la loi, en pourcentages maximaux du prix convenu, en fonction de l’avancement des travaux.

Échelonnement des paiements (pourcentages maximaux)
  • 5 % du prix à la signature du contrat et 10 % lors de la délivrance du permis de construire si le constructeur justifie d’une garantie de remboursement (dépôt de garantie limité à 3 %, avant l’ouverture du chantier, s’il ne justifie pas d’une telle garantie)
  • 15 % à l’ouverture du chantier
  • 25 % à l’achèvement des fondations
  • 40 % à l’achèvement des murs
  • 60 % à la mise hors d’eau
  • 75 % à l’achèvement des cloisons
  • 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement
  • le solde à la réception (sauf consignation si des réserves ont été émises par l’acheteur, et ce, jusqu’à leur levée)
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2. Assurance dommages-ouvrage

Elle doit être obligatoirement souscrite par le particulier. La loi met à la charge du constructeur une présomption de responsabilité jouant après réception des travaux. Pour mettre en œuvre ces garanties, il suffit de démontrer la réalité du dommage subi (la faute du constructeur n’a pas à être prouvée).

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3. Garanties et délais

    On distingue les garanties de :

  • 1 an de parfait achèvement, pour les défauts de conformité et malfaçons,
  • 2 ans de bon fonctionnement, portant sur les volets, portes, appareils sanitaires, etc.,
  • 10 ans, couvrant les dommages portant atteinte à la solidité de l’immeuble ou sa destination, et aux éléments d’équipement indissociables.

En principe, l’assurance dommages prend effet à expiration du délai de garantie de parfait achèvement et prend fin 10 ans après la réception.

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4. Fiscal

Droits d’enregistrement

Dus par l’acheteur personne physique d’un terrain à bâtir en principe au taux global de droit commun : 5,09006 %.