Crédit immobilier

Le crédit immobilier a pour objet de financer des opérations immobilières. Il est régi par des règles strictes destinées à informer et à protéger le consommateur.

1. Prêts concernés

    Il s’agit des prêts consentis de façon habituelle à des personnes physiques en vue de financer :

  • l’achat d’un terrain destiné à la construction,
  • l’achat d’immeubles à usage d’habitation ou mixte, directement ou par l’achat de titres de sociétés immobilières (SCI, SCPI, etc.), en pleine propriété ou en jouissance,
  • certains travaux immobiliers : travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien non liés à l’acquisition d’un bien immobilier d’un montant supérieur à 75 000 € (quel que soit ce montant pour les opérations de construction).
Remarque

À défaut, application pour ces travaux, des dispositions relatives au crédit à la consommation.

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2. Offre préalable de prêt

Obligatoirement remis à l’emprunteur, ce document écrit indique l’identité des parties et précise la nature, l’objet, le montant, les modalités du prêt, son coût total, le taux effectif global ou TEG , le coût des assurances, les garanties exigées, etc.

Ces indications sont valables pendant 30 jours minimum.

Remarque

    Toute nouvelle offre de prêt immobilier à taux variable doit être accompagnée :

  • d’une notice présentant les conditions et les modalités de variation du taux d’intérêt,
  • et d’un document d’information incluant une simulation de l’impact de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.
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3. Délai de réflexion de 10 jours

L’emprunteur ne peut signer l’offre de prêt que passé un délai de réflexion de 10 jours. Tout engagement de l’emprunteur durant ce délai est nul.

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4. Refus du prêt

    Si une clause suspensive relative à l’obtention du prêt a été insérée dans le précontrat, en cas de refus du prêt :

  • le contrat immobilier est annulé,
  • et les sommes déjà versées sont restituées, intégralement.
Remarque

Si le montant du prêt refusé est supérieur à 10 % du crédit total et si le contrat le prévoit, les autres prêts demandés pour la même opération sont également annulés.

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5. Remboursement anticipé

    En principe possible, mais le contrat peut :

  • interdire tout remboursement partiel d’un montant ≤ 10 % du montant initial du prêt (sauf pour le solde),
  • et/ou prévoir le versement à l’établissement prêteur d’une indemnité : maximum 3 % du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts).
Remarque

Pour les prêts conclus depuis le 29.06.1999, aucune indemnité ne peut être réclamée si le remboursement est motivé par certains événements : décès, licenciement, invalidité ou vente de l’immeuble suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

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6. Non-paiement des échéances

Le prêteur peut exiger le remboursement immédiat (les sommes restant dues produisent alors des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt jusqu’à leur règlement effectif).

Il peut également réclamer une indemnité, dans la limite de 7 % du capital restant dû et des intérêts échus restant à payer.

Remarque

S’il n’exige pas le remboursement immédiat du capital, le prêteur peut majorer le taux d’intérêt dans la limite de 3 points, jusqu’à reprise normale des échéances.

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7. Fiscal

Impôt sur le revenu (IR)

    Les intérêts d’emprunts :

  • contractés pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale peuvent ouvrir droit à un crédit d’impôt (uniquement si l’offre de prêt a été émise avant le 01.01.2011),
  • contractés pour financer un logement locatif sont déductibles du revenu brut foncier ,
  • perçus en rémunération de certains prêts familiaux consentis jusqu’au 31.12.2007 sont exonérés.