Immobilier locatif Scellier

Une réduction d’IR dite “Scellier” est accordée au titre de la location, sous condition de loyer, d’immeubles acquis neufs ou assimilés entre 2009 et 2012 et loués nus à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans. Le projet de loi de finances pour 2012 prévoit de proroger le “Scellier” jusqu’au 31.12.2015.

1. Bénéficiaires

Ce dispositif est réservé aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France et dont les revenus, tirés de la location, sont imposables au titre des revenus fonciers.

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2. Logements concernés

Nature de l’acquisition (1)

  • Logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, ou construit par le contribuable,
  • logements acquis en vue de leur réhabilitation,
  • locaux à usage autre que l’habitation acquis pour être transformés en logements,
  • locaux inachevés acquis en vue de leur achèvement par le contribuable.

Date de l’acquisition

Entre le 01.01.2009 et le 31.12.2012 (2)

(1) Le projet de loi de finances pour 2012 prévoit que le dispositif Scellier pourrait désormais concerner l’acquisition de logements réhabilités.

(2) Sauf option, en cas d’investissement réalisé en 2009, pour le Robien recentré.

Remarque

    Les logements doivent :

  • pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 01.01.2010 (décret non encore publié), respecter les normes en vigueur en matière de caractéristiques thermiques et de performance énergétique (norme “RT 2005” actuellement et norme BBC à partir de 2013),
  • et être situés en France (métropole ou DOM) dans une zone caractérisée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (sauf exception).

    L’investissement (acquisition d’un immeuble ou souscription de parts de SCPI finançant à 95 % un immeuble éligible) peut être réalisé :

  • directement par le contribuable,
  • ou en qualité d’associé d’une société immobilière non soumise à l’IS.
Remarque

Sont exclus les immeubles acquis en démembrement (sauf en cas de décès de l’époux ou du partenaire pacsé soumis à imposition commune) et/ou par succession ou donation.

    De façon générale, le logement doit être loué nu durant 9 ans :

  • à usage de résidence principale du locataire personne physique (autre qu’un membre du foyer fiscal),
  • sous condition de loyer.

S’agissant de logements détenus par l’intermédiaire d’une SCI ou SCPI, le contribuable doit s’engager à conserver ses parts pendant 9 ans.

Plafonds mensuels de loyer en 2011 (par m2 et charges non comprises)

Logements acquis ou construits jusqu’au 31.12.2010

Zone A (1)

Zone B1 (4)

Zone B2 (5)

Zone C (6)

21,84 €

15,19 €

12,42 €

9,10 €

Logements acquis ou construits à compter du 01.01.2011

Zone A bis (2)

Zone A (3)

Zone B1 (4)

Zone B2 (5)

Zone C (6)

21,70 €

16,10 €

13 €

10,60 €

6,10 €

(1) Agglomération parisienne, Côte d’Azur et agglomération genevoise.

(2) Paris et 68 communes de la proche périphérie parisienne.

(3) Reste de l’agglomération parisienne, Côte-d’Azur et Genevois français.

(4) Agglomérations de + de 250 000 habitants, communes chères, et Corse.

(5) Agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières ou littorales, limites de l’Île-de-France.

(6) Reste du territoire (communes ayant fait l’objet d’un agrément ministériel).

Remarque

Le projet de loi de finances pour 2012 prévoit que le dispositif Scellier ne pourrait désormais s’appliquer que dans la limite de plafonds de prix de revient fixés par zone géographique.

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3. Fiscal

Réduction d’IR

    Le contribuable ne peut pas :

  • pour un même logement ou une même souscription de parts, cumuler les avantages du dispositif Scellier avec la réduction d’IR pour investissement locatif outre-mer ou dans une résidence de tourisme notamment,
  • ni cumuler cette réduction avec celle accordée au titre des opérations Malraux de restauration immobilière.

Les propriétaires de monuments historiques peuvent bénéficier, à compter du 01.01.2010, de la réduction d’impôt Scellier. Mais le régime spécifique de déduction des charges foncières est alors inapplicable pendant la période, initiale ou prorogée, d’engagement de location.

Calcul de la réduction d’IR

    Réduction d’IR (1) répartie par parts égales sur 9 ans et calculée sur le prix d’acquisition ou de revient du logement (2) ou sur le montant total de la souscription retenu dans la limite de 300 000 € (3) , au taux de :

  • 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et en 2010 (4) ,
  • pour ceux réalisés en 2011 :
    • 22 % si le logement respecte la norme BBC 2005 (label “basse consommation énergétique”),
    • 13 % dans le cas contraire,
  • pour ceux réalisés en 2012 (5) :
    • 18 % si le logement respecte la norme BBC 2005,
    • 9 % dans le cas contraire.

(1) Report de la fraction d’IR non imputée au titre d’une année sur l’IR dû au titre des 6 années suivantes uniquement en cas de maintien de la mise en location du logement.

(2) Au titre d’une même année d’imposition, la réduction d’IR n’est accordée qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.

(3) Montant total des dépenses plafonné à 300 000 € en cas d’investissement en direct et/ou de souscription au capital de SCPI Scellier réalisés au titre de la même année.

(4) Quelles que soit les caractéristiques thermiques et de performance énergétique du logement.

(5) Le projet de loi de finances pour 2012 prévoit de réserver exclusivement le “Scellier” aux logements neufs bénéficiant du label BBC 2005 et aux logements rénovés assortis d’un label attestant d’un niveau de performance énergétique exigeant. Le taux de la réduction d’IR serait également réduit et fixé à 14 % (après application du rabot de 10 %).

    La réduction d’impôt :

  • ne fait pas obstacle à l’application du micro-foncier ,
  • peut se cumuler avec le crédit d’impôt en faveur du développement durable (mais celui-ci vient alors en diminution de l’assiette de la réduction d’IR).

    “Scellier social” – Avantages fiscaux supplémentaires accordés en cas de location consentie sous les mêmes conditions de loyer (s’agissant de logements acquis jusqu’au 31.12.2010) et de ressources du locataire que dans le Borloo (locatif intermédiaire) :

  • déduction spécifique sur les revenus fonciers de 30 % (sauf si application du micro-foncier),
  • complément de réduction d’IR en cas de prorogation de la location au-delà de la période de 9 ans (prorogation possible par période de 3 ans et pendant 6 ans au maximum) dans le secteur locatif intermédiaire : 1,67 % du prix d’acquisition ou de revient de l’investissement par année prorogée (2 % en cas d’acquisition avant le 01.01.2011).

Pour les logements acquis à compter du 01.01.2011, les plafonds de loyer Scellier social sont les suivants : 17,36 € zone A bis, 12,88 € zone A, 10,40 € zone B1, 8,48 € zone B2 et 4,88 € zone C.

Sur le Scellier outre-mer :