Immobilier locatif “classique”

De façon générale, sont visés les immeubles loués “nus” (c’est-à-dire non meublés) à usage d’habitation.

1. Bail d’habitation

On appelle “bail” le contrat de location (loi Mermaz-Malandain pour la majorité des logements loués non meublés).

Remarque

    Le propriétaire est tenu de louer un “logement décent”, autrement dit :

  • en bon état d’entretien et de solidité,
  • comportant des éléments essentiels d’équipement et de confort (chauffage et sanitaires, notamment),
  • et disposant au moins d’une pièce principale d’une surface habitable minimale de 9 m2.

Principales caractéristiques des baux Mermaz-Malandain

Durée – 3 ans minimum si propriétaire personne physique (1) .

Dépôt de garantie : 1 mois de loyer au maximum pour les baux conclus depuis le 09.02.2008.

Loyer : libre en début de bail, puis révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) (2) .

(1) Congé par le propriétaire possible en fin de bail (préavis de 6 mois), pour habiter, vendre ou si motif légitime et sérieux. Congé par le loctaire possible à tout instant (préavis de 3 mois, en principe) et sans motif.

(2) Qui correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Remarque

La possibilité de demander une caution est réservée, sauf exceptions (logement loué à un étudiant, notamment), aux seuls bailleurs personnes physiques (ou sociétés immobilières constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus) n’ayant pas souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.

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2. Espérance de profit

    Elle dépend :

  • du montant des loyers encaissés, lequel est lui-même fonction de la surface du logement, de son standing, de sa situation (proximité de zones commerciales, moyens de transport, écoles, etc.), notamment,
  • et de la plus-value susceptible d’être réalisée lors de la vente.
Fiscal
Impôt sur le revenu (IR)

    Pas de régime particulier :

  • les loyers sont imposables au titre des revenus fonciers : sauf application du micro-foncier, les intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition, ainsi que les primes d’assurance pour risque de loyers impayés, sont notamment déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel et justifié,
  • et les plus-values au titre des plus-values immobilières .
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