L’augmentation de valeur constatée lors d’une vente portant sur un immeuble est normalement imposable.
- de la résidence principale,
- d’un bien détenu depuis :
- + de 15 ans pour les cessions réalisées jusqu’au 31.01.2012
- + de 30 ans pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012,
- dont le prix n’excède pas 15 000 €,
- d’un bien faisant l’objet d’une expropriation, si remploi dans l’immobilier de l’indemnité d’expropriation dans les 12 mois,
- par les titulaires de pensions vieillesse non imposables à l’ISF au titre de l’avant-dernière année et dont le revenu imposable pour 2009 n’excède pas 9 876 € pour la 1re part de quotient familial (+ 2 637 € par 1/2 part supplémentaire) pour 2011,
- d’échanges réalisés au cours d’opérations de remembrement foncier.
Il s’agit des plus-values sur cession :
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- d’immeubles (bâtis ou non), de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété),
- ou de parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI).
Sont imposables les autres plus-values réalisées, dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, par une personne physique lors de la cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société) :
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- le prix de cession à retenir est égal au prix de vente effectif (+ charges ou indemnités supplémentaires imposées à l’acheteur – frais de cession supportés par le vendeur) ;
- le prix d’acquisition à retenir est égal :
- au prix d’achat (+ majoration de 7,5 % ou montant des frais réels acquittés), si l’immeuble a été acquis à titre onéreux.
- à la valeur vénale au jour de la donation ou succession (+ frais d’acte et droits de donation ou succession acquittés – abattement de 20 %, le cas échéant, sur la valeur de la résidence principale
), si l’immeuble a été acquis à titre gratuit (par succession ou donation).
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition :
Dans le cas où les vendeurs ne peuvent pas justifier de la valeur d’un bien immobilier acquis de longue date, il est prévu, pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012, que le prix d’acquisition s’entende de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine des vendeurs d’après une déclaration détaillée et estimative des parties.
- pour les cessions réalisées jusqu’au 31.01.2012, d’un abattement proportionnel de 10 % par année de détention au-delà de la 5e ,
- pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012, d’un abattement dont le taux est progressif.
La plus-value nette imposable est égale à la plus-value brute diminuée :
|
Abattement applicable en fonction du nombre d’années de détention pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012 | |||
|---|---|---|---|
| Durée de détention | Abattement applicable | Durée de détention | Abattement applicable |
|
Moins de 6 ans |
0 % |
Entre 18 et 19 ans |
28 % |
| Entre 6 et 7 ans | 2 % | Entre 19 et 20 ans | 32 % |
|
Entre 7 et 8 ans |
4 % |
Entre 20 et 21 ans |
36 % |
| Entre 8 et 9 ans | 6 % | Entre 21 et 22 ans | 40 % |
|
Entre 9 et 10 ans |
8 % |
Entre 22 et 23 ans |
44 % |
| Entre 10 et 11 ans | 10 % | Entre 23 et 24 ans | 48 % |
|
Entre 11 et 12 ans |
12 % |
Entre 24 et 25 ans |
52 % |
| Entre 12 et 13 ans | 14 % | Entre 25 et 26 ans | 60 % |
|
Entre 13 et 14 ans |
16 % |
Entre 26 et 27 ans |
68 % |
| Entre 14 et 15 ans | 18 % | Entre 27 et 28 ans | 76 % |
|
Entre 15 et 16 ans |
20 % |
Entre 28 et 29 ans |
84 % |
| Entre 16 et 17 ans | 22 % | Entre 29 et 30 ans | 92 % |
|
Entre 17 et 18 ans |
24 % |
Plus de 30 ans |
100 % |
L’abattement forfaitaire de 1 000 € par cession est supprimé pour les cessions réalisées à compter du 21.09.2011.
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Imposition au taux proportionnel de 19 % pour les cessions réalisées à compter du 01.01.2011 (contre 18 %, auparavant). S’y ajoutent 13,5 % désormais de prélèvements sociaux . Déclaration et paiement sont effectués par le notaire, pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte.
|
Calcul de l’impôt sur les plus-values immobilières | |
|---|---|
| Prix de cession (- frais de cession) | Prix d’acquisition (+ frais d’acquisition) |
|
Calcul de la différence = plus-value brute | |
| Pour les cessions réalisées jusqu’au 31.01.2012 : abattement de 10 % par année de détention au-delà de la 5e année Pour les cessions réalisées à compter du 01.02.2012 : abattement de 2 % par année de détention entre la 6e année et la 17e année, de 4 % par année de détention entre la 18e année et la 24e année et de 8 % par année de détention entre la 25e année et la 30e année | |
|
Imputation des abattements sur la plus-value brute = plus-value nette imposable | |
| Imposition : application du taux global proportionnel de 32,5 % désormais | |
|
Déclaration et paiement de l’impôt par le notaire (1) | |
(1) Pour le compte du vendeur, lors de l’enregistrement de l’acte de vente.
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