SCI de location

La SCI (société civile immobilière) se définit comme une société créée par plusieurs associés désirant détenir en commun un ou plusieurs immeubles.

1. Notion de SCI de location

Les SCI de location ont pour objet l’administration ou la gestion d’immeubles locatifs.

Remarque

En fonction de leur objet, on distingue également les SCI de construction-vente, les SCI d’attribution, les SCI de placements immobiliers, plus connues sous le nom de SCPI.

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2. Constitution et fonctionnement

    Pour constituer une SCI, il faut être au moins deux. Chaque associé :

  • fait des apports (immeubles, sommes d’argent) et reçoit, en contrepartie et proportionnellement, des parts sociales.
  • participe aux bénéfices et est responsable des dettes sociales, en proportion de ses parts dans le capital,
  • peut céder ses parts (par vente, succession ou encore donation) à un associé ou à un tiers (en pratique, l’accord de tous les associés est généralement requis).
Remarque

Une SCI ne doit pas avoir pour activité principale et régulière l’achat et la revente d’immeubles, ni la location en meublé. À défaut, elle perd son caractère civil et devient une société commerciale soumise à l’IS.

Pas de capital social minimal.

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3. Évaluation des parts sociales

Essentiellement fonction de la valeur du ou des immeubles détenus par la SCI.

Valeur de 1 part

= (valeur des immeubles – dettes de la SCI) / nombre de parts
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4. Dissolution

    Les associés se retrouvent en indivision et chacun peut réclamer le partage :

  • le capital est, en principe, réparti entre eux en proportion de leurs parts,
  • les statuts de la SCI, ou une décision de tous les associés, peuvent convenir de l’attribution de certains biens à certains associés.
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5. Fiscal

Imposition des revenus et des plus-values

    Chaque associé personne physique est imposable au titre des :

  • revenus fonciers sur sa quote-part dans les bénéfices,
  • plus-values immobilières sur sa quote-part de la plus-value réalisée en cas de cession d’un immeuble par la SCI elle-même.

En cas de cession de ses parts par un associé, le régime des plus-values immobilières s’applique également.

En cas d’apport à une SCI familiale de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens, les nouvelles règles de calcul de l’abattement pour durée de détention s’applique aux plus-values réalisées depuis le 25.08.2011.