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L'Insee vient de publier ces premières observations à l'issue d'une nouvelle enquête Logement réalisée en 2002 et constate, à cette occasion, que la période 1998-2000 fut favorable aux achats de logement. Durant ces cinq années, 2 460 000 ménages sont effectivement devenus propriétaires de leur résidence principale. C'est 37 % de plus qu'au cours de la période 1992-1996.
La principale explication de cette embellie tient à un environnement économique plus clément que lors de la période précédente : baisse sensible des taux d'intérêt, recul significatif du chômage, progression plus rapide du pouvoir d'achat des ménages. Les conditions d'emprunt s'en sont donc trouvées facilitées.
L'achat à crédit reste largement majoritaire dans les modes d'acquisition. Il représente 78,1 % des acquisitions, contre 13,4 % pour les achats au comptant et 8,5 % pour les acquisitions par voie d'héritage ou de donation. Cependant, par rapport à la précédente période analysée par l'Insee, ce sont les achats au comptant qui ont le plus progressé : +52 %.
Le marché de l'ancien occupe toujours une place prépondérante et représente désormais 75 % des acquisitions de résidence principale contre 70 % en 1996.
Les propriétaires récents* durant la période 1998 - 2002
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Nombre
en milliers |
Evolution par rapport
à la période 1993-1996 (%) |
Répartition 1998-2002
(1993-1996)
(%)
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Héritage ou donation
|
210 |
43,8 |
8,5 (8,1) |
|
Achat au comptant
|
330 |
52,1 |
13,4 (12,1) |
|
Achat à crédit d'un logement neuf
|
514 |
16,0 |
20,9 (24,6) |
| Achat à crédit d'un logement ancien |
1 407 |
41,8 |
57,2 (55,2) |
Source : Enquêtes Logement 1996 et 2002, Insee
* Ménage propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 4 ans. |
La moitié des nouveaux accédants à la propriété (ceux qui n'acquiert pas par voie d'héritage ou de donation) ont moins de 37 ans, mais l'Insee observe tout de même que la proportion des 35-54 ans a significativement augmenté (55 % contre 49 % en 1996) au détriment des 30-34 ans (qui passent de 29 à 24 %). L'augmentation du poids des 35-54 ans est supérieure à l'augmentation du poids de cette tranche d'âge dans l'ensemble de la population.
Moins d'apport et davantage d'endettement
Le montant de l'achat réalisé par les accédants récents correspond en moyenne à 3,1 années de revenus. Ce niveau n'a pas bougé par rapport aux précédentes enquêtes Logement de 1996 et 1992. Il est de 3,1 années pour un achat dans l'ancien et monte à 3,5 années dans le neuf.
Par ailleurs, l'Insee observe une moindre importance de l'apport personnel dans les plans de financement. En 2002, l'achat était financé à hauteur de 33 % par un apport personnel, contre 39 % en 1996. Cet apport est en moyenne de 68 000 € pour les accédants dans l'agglomération de Paris et de 33 000 € pour les autres. L'Insee estime que "les nouveaux accédants ont donc mis à profit la baisse des taux d'intérêt pour s'endetter davantage plutôt que pour réduire le poids des mensualités". Le capital emprunté représentait en effet 2,1 années de revenu en 2002, contre 1,9 en 1996.
Cela étant, si les accédants de 2002 s'endettent plus que ceux de 1996, les mensualités acquittées ne sont pas pour autant plus élevées. La part des revenus consacrée au remboursement des emprunts (taux d'effort dans le tableau ci-dessous) est sensiblement équivalente à celle observée lors des précédentes enquêtes.
Données de financement pour les accédants récents *
(période 1998 - 2002), tableau 1 |
| |
Revenu annuel
moyen (€) |
Prix total du
logement (€) |
Prix du logement / revenu (années) |
| Ancien |
38 000 |
115 500 |
3,0 |
| Neuf |
38 900 |
134 000 |
3,4 |
| Province |
35 000 |
108 300 |
3,1 |
| Agglom. Paris |
50 300 |
173 000 |
3,4 |
| Ensemble aidé |
23 200 |
86 000 |
3,7 |
| Ensemble |
38 200 |
120 500 |
3,1 |
Source : Enquête Logement 2002, Insee
* Ménage qui n'est pas devenu propriétaire par voie d'héritage ou de donation. |
Données de financement pour les accédants récents *
(période 1998 - 2002), tableau 2 |
| |
Montant total emprunté (€) |
Taux d'apport personnel (%) |
Emprunt / revenu (années) |
Remboursements annuels (€) |
Taux d'effort net (%) ** |
| Ancien |
78 000 |
32,5 |
2,0 |
7 300 |
18,7 |
| Neuf |
90 000 |
32,8 |
2,3 |
7 900 |
19,7 |
| Province |
75 500 |
30,3 |
2,1 |
6 900 |
18,9 |
| Agglom. Paris |
105 000 |
39,3 |
2,1 |
9 900 |
19,4 |
| Ensemble aidé |
65 000 |
24,4 |
2,8 |
5 580 |
17,0 |
| Ensemble |
81 000 |
32,8 |
2,1 |
7 500 |
19,0 |
Source : Enquêtes Logement 1996 et 2002, Insee
* Ménage qui n'est pas devenu propriétaire par voie d'héritage ou de donation.
** Part du revenu consacrée aux remboursements d'emprunts, une fois les aides au logement déduites des remboursements. |
Impact du prêt à taux zéro
Selon l'Insee, il semble que le prêt à taux zéro a joué un effet de levier non négligeable durant ces années de reprise de l'accession à la propriété. Mis en place en 1995, le prêt à taux zéro a permis à des ménages plutôt jeunes et plutôt modestes d'accéder à la propriété. Entre 1998 et 2002, 334 000 ménages en ont bénéficié, soit 18 % des accédants récents. Le développement du prêt à taux zéro n'est pas sans rapport avec la forte proportion des nouvelles installations dans les zones péri-urbaines et dans les agglomérations de moins de 100 000 habitants. Près de 65 % des accédants récents dans ces zones où les prix sont moins élevés qu'en zone urbaine ont bénéficié d'un prêt à taux zéro dont les conditions d'octroi sont peu adaptées aux prix élevés des zones urbaines. Par comparaison, seuls 6 % des accédants en région parisienne ont bénéficié de ce type de prêt.
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