Espace abonnés

Pour tout comprendre
Pour calculer et simuler
Pour comparer et choisir

Investissement locatif : comment s'y retrouver dans le dédale des dispositifs actuels

Hier Besson, Robien ou Borloo, aujourd'hui Scellier... À grands renforts de communication, les conseillers financiers vantent les mérites de l'investissement locatif et font souvent miroiter des rendements élevés, dopés par les avantages fiscaux.

Faut-il absolument passer par ces dispositifs pour s'engager dans un investissement locatif ? Bien évidemment, il ne s'agit pas simplement d'acheter une réduction d'impôt. Tout dépend de ses objectifs patrimoniaux et fiscaux et de son budget. Mais il convient aussi d'être attentif à la localisation du bien qu'on souhaite acheter, au dynamisme de la ville et du quartier où il se trouve, à l'existence d'un réel marché locatif.

2009 fut une année de transition où divers dispositifs, anciens et nouveaux se sont chevauchés. Le dispositif Scellier est désormais le principal cadre d'investissement même s'il se décline en plusieurs combinaisons. Voici un tour d'horizon des solutions qui s'offrent désormais à vous si vous souhaitez prochainement acheter un bien immobilier en vue de le louer.

1 - LOCATION NUE

Solution

Type d'immeuble Cadre juridique Fiscalité
Location nue simple Ancien ou neuf.
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89.
  • Durée du bail : 3 ans minimum.
  • Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonnement de loyer.

 Imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers :

  • soit selon le régime réel normal : revenu imposable après déduction des charges et dettes se rapportant au bien loué selon leur montant réel,
  • soit selon le régime simplifié "microfoncier" si revenu locatif annuel inférieur ou égal à 15 000 € (application d'un abattement forfaitaire de 30 %).

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

L'investissement locatif pour encourager la construction de logements neufs...

Investissement Scellier (pour une acquisition faite jusqu'au 31.12.2012)

Neuf ou ancien réhabilité répondant à des normes de performances thermiques et énergétiques.

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Engagement de location de 9 ans minimum.
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89
  • Plafonnement du loyer (de 12,35 € à 21,72 €/m2 selon la localisation).

 L'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % dans la limite de 300 000 €, répartie sur les 9 ans de location (taux abaissé à partir de 2011). L'excédent de réduction d'impôt non utilisé une année peut être reporté sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Réduction consentie pour l'acquisition d'un seul logement par an.

 Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier). Pour un logement situé en zone de revitalisation rurale, la déclaration des revenus fonciers selon le mode réel est obligatoire et, dans ce cas, le contribuable bénéficie d'une déduction spécifique de 26 %.

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

L'investissement locatif à vocation sociale...

Investissement Scellier social (pour une acquisition faite jusqu'au 31.12.2012)

Neuf ou ancien réhabilité répondant à des normes de performances thermiques et énergétiques.

  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Engagement de location de 9 ans minimum.
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89
  • Plafonnement du loyer (de 9,88 € à 17,38 €/m2 selon la localisation) et des ressources du locataire.

 L'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % dans la limite de 300 000 €, répartie sur les 9 ans de location (taux abaissé à partir de 2011). L'excédent de réduction d'impôt non utilisé une année peut être reporté sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Complément de réduction d'impôt possible au-delà de la période initiale d'engagement. Réduction consentie pour l'acquisition d'un seul logement par an.

 Imposition des revenus fonciers selon le régime réel obligatoire. Le contribuable bénéficie d'une déduction spécifique supplémentaire de 30 % sur les revenus fonciers.

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

Investissement Borloo ancien Ancien
  • Conventionnement avec l'Anah obligatoire.
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Engagement de location de 6 ans (ou 9 ans si exécution de travaux subventionnés par l'Anah).
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89
  • Plafonnement du loyer (de 4,93 € à 17,37 €/m2 selon la localisation) et des ressources du locataire.

 Imposition des revenus selon le régime normal réel, incluant une déduction spécifique sur les revenus fonciers de 30 % (60 % ou 70 % dans certains cas, si loyer social).

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

L'investissement locatif pour soutenir la restauration du patrimoine architectural...

Investissement Malraux Ancien à restaurer, situé dans un secteur historique sauvegardé ou une zone de protection architecturale.
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Engagement de location de 9 ans.
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89.

 Les travaux engagés lors de l'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pendant 4 ans de 30 ou 40 % selon la localisation, dans une limite annuelle de 100 000 €.

 Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier). Sous le régime réel, les dépenses éligibles à la réduction d'IR exposée ci-dessus ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

L'investissement locatif sous le soleil...

Investissement DOM-TOM Girardin (pour une acquisition faite jusqu'au 31.12.2011 ou 31.12.2012 selon les situations) Neuf ou ancien réhabilité.
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Engagement de location de 5 ans (ou 6 ans si secteur locatif intermédiaire).
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89 (et à un plafonnement du loyer et des ressources du locataire si option pour le secteur locatif intermédiaire).

 L'acquisition (et les travaux de réhabilitation le cas échéant) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au taux de :

  • 8 % par an sur 5 ans, dans le secteur locatif normal (6 % pour les investissements engagés en 2011),
  • 10 % par an sur 5 ans, dans le secteur locatif intermédiaire (9 % pour les investissements engagés en 2011 ; 7 % pour les investissements engagés en 2012).

Les taux de la réduction d'impôt sont majorés de 10 points pour un logement situés en zone urbaine sensible (ZUS) et de 4 points dans le cas de dépenses d'équipements de production d'énergie renouvelable ou utilisant une source d'énergie renouvelable.

 Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier). Sous le régime réel, les dépenses éligibles à la réduction d'IR exposée ci-dessus ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

Investissement Scellier outre-mer (pour une acquisition faite jusqu'au 31.12.2012 ou 31.12.2013 ou 31.12.2017 selon les situations) Neuf ou ancien réhabilité et répondant à des normes de performances thermiques et énergétiques.
  • Le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Engagement de location de 9 ans minimum.
  • Bail soumis à la loi du 06.07.89
  • Plafonnement du loyer (9,63 € à 15,33 € selon la localisation (et des ressources du locataire si option pour le secteur locatif intermédiaire).

 L'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 40 % dans la limite de 300 000 €, répartie sur les 9 ans de location (35 % à partir de 2012). L'excédent de réduction d'impôt non utilisé une année peut être reporté sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Complément de réduction d'impôt possible au-delà de la période initiale d'engagement. Réduction consentie pour l'acquisition d'un seul logement par an.

 Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier).

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

Investissement Outre-mer logement locatif social (pour une acquisition faite jusqu'au 31.12.2017) Neuf ou ancien réhabilité répondant à des normes de performances techniques et énergétiques.
  • Engagement de location de 5 ans donné à un organisme de logement social.
  • La sous-location doit être consentie à des personnes physiques à titre d'habitation principale, à l'état nue ou meublée.
  • La sous-location doit respecter des plafonds de loyer et des conditions de ressources du locataire.

 L'acquisition (et les travaux de réhabilitation le cas échéant) permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu au taux de 50 % accordée l'année d'acquisition ou d'achèvement des travaux. Le prix de revient de l'immeuble est plafonné à 2 247 €/m2 (valeur pour 2010) de surface habitable. Une fraction égale à 65 % de la réduction d'impôt acquise doit être rétrocédée à l'organisme de logement social, sous la forme d'une diminution des loyers.

 Imposition des revenus selon le principe général d'imposition des revenus fonciers (réel ou microfoncier). Sous le régime réel, les dépenses éligibles à la réduction d'IR exposée ci-dessus ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux (12,1 %).

2 - LOCATION MEUBLÉE NON SAISONNIÈRE
Location meublée simple Neuf ou ancien
  • Contrat d'1 an minimum obligatoire si le logement constitue la résidence principale du locataire (peut être réduit à 9 mois si location consentie à un étudiant).
  • Logement pourvu d'équipements.
  • Contrat de location encadré par les dispositions générales du Code civil.
  • Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonds de loyer.

 Dès lors que la location est effectuée à titre habituel, revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • soit selon le régime réel : déduction des charges et dettes se rapportant au bien loué selon leur montant réel.
  • soit selon le régime simplifié "microBIC" si les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 32 100 € en 2010 (application d'un abattement de 50 %).

 Confère le statut de loueur en meublé professionnel le fait :

  • de réaliser plus de 23 000 € de recettes brutes locatives annuelles,
  • que ces recettes soient supérieures à aux autres revenus professionnels,
  • et d'être inscrit au RCS.

Ce statut de loueur professionnel a une incidence, notamment, sur le régime d'imputation des déficits, le taux des prélèvements sociaux, l'imposition des plus-values et l'ISF.

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 12,1 % (8 % si loueur professionnel).

Location de pièce(s) faisant partie de la résidence principale Neuf ou ancien
  • La ou les pièces louées doivent constituer la résidence principale du locataire.
  • Contrat d'1 an minimum obligatoire (peut être réduit à 9 mois si location consentie à un étudiant).
  • Logement pourvu d'équipements.
  • Contrat de location encadré par les dispositions générales du Code civil.
  • Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonds de loyer.
 Recettes locatives exonérées dès lors que le loyer est fixé dans des limites raisonnables établies chaque année par l'administration fiscale (173 €/m2 en Île-de-France et 126 € en province pour 2010).
Location meublée spécifique

Neuf ou ancien de plus de 15 ans faisant l'objet d'une réhabilitation.

Situé dans un établissement d'accueil de personnes âgées ou handicapées, établissements de soins, résidence de services pour étudiants, résidence de tourisme classée.

  • Engagement de location de 9 ans consenti à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement et loué à titre non professionnel.
  • Logement pourvu d'équipements.
  • Contrat de location encadré par les dispositions générales du Code civil.
  • Aucune condition de ressources du locataire ni de plafonds de loyer.

 L'acquisition permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % (20 % à compter de 2011) dans la limite de 300 000 €, répartie sur les 9 ans de location. L'excédent de réduction d'impôt non utilisé une année peut être reporté sur l'impôt dû au titre des 6 années suivantes. Réduction consentie pour l'acquisition d'un seul logement par an.

 Recettes locatives imposées dans la catégorie des BIC (voir ci-dessus "location meublée simple").

 Revenus soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 12,1 %

 Haut de page



Copyright mars 2010 Patrimoine.com
EOR

Les autres dossiers