Le bailleur d'un logement locatif soumis à la loi du 06.07.1989 (logement loué nu) qui souhaite donner congé à son locataire doit respecter rigoureusement des délais et un certain nombre de formalités.

Respecter un préavis de 6 mois

Contrairement au locataire qui peut quitter à tout moment le logement qu'il occupe, en prévoyant tout de même un préavis de 3 mois, le bailleur peut donner congé à son locataire :

• au terme du bail uniquement,
• en respectant un préavis de 6 mois.

Le préavis court à compter du jour de la réception de la lettre par le locataire.

Les 3 motifs possibles du congé

A l'inverse du locataire qui n'a pas de raison à invoquer lorsqu'il entend quitter le logement qu'il occupe, le bailleur doit clairement motiver son congé pour l'un des trois seuls motifs suivants :

• congé en vue de reprendre le logement pour l'habiter,
• congé en vue de vendre le logement,
• congé pour motif légitime et sérieux.

Congé en vue de reprendre le logement pour l'habiter

Le bailleur peut reprendre le logement qu'il a mis en location pour se loger lui-même ou loger un membre de sa famille, à savoir son conjoint, partenaire pacsé ou concubin notoire, ses descendants ou ascendants ou ceux de son conjoint. Le logement devra être occupé à titre de résidence principale.

Le bailleur n'a pas à justifier la nécessité de cette reprise mais il doit indiquer expressément ce motif dans le congé délivré au locataire. Il doit également préciser, sous peine de nullité, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. La reprise de ce logement doit bien évidemment être effective. Le locataire peut obtenir réparation du préjudice subi devant les tribunaux s'il apporte la preuve que le logement n'est pas occupé par la personne mentionnée dans le congé.

Congé en vue de vendre le logement

Le bailleur peut vendre le logement occupé. Dans ce cas, le contrat de bail continue de courir, au moins jusqu'à son terme, sans incidence particulière pour le locataire. Le nouveau bailleur devra donc attendre l'échéance du bail (en tenant compte du préavis de 6 mois) pour éventuellement le dénoncer.

Si le bailleur souhaite vendre le logement vide de tout occupant, il peut donner congé à son locataire en invoquant ce motif. Le locataire jouit toutefois d'un droit de préemption. Autrement dit, la délivrance du congé doit obligatoirement être accompagnée d'une offre de vente au profit du locataire. A peine de nullité, les prix et conditions de vente doivent être indiqués au locataire de façon précise. En revanche, le bailleur n'est pas tenu d'ajouter les diagnostics techniques (plomb, amiante, gaz, etc.) et le métrage "loi Carrez", le locataire étant supposé connaître le bien.

Les conditions de l'offre de vente restent valables durant les 2 premiers mois du délai de préavis. Si le locataire refuse expressément l'offre ou s'il ne répond pas dans les 2 mois, celle-ci devient caduque et le congé prend effet au terme du bail. Le locataire est alors déchu de tout titre d'occupation et doit quitter les lieux au terme du bail.

Congé pour motif légitime et sérieux

La loi du 06.07.89 a prévu un cas de congé délivré pour motif légitime et sérieux. La loi n'a pas défini cette notion mais elle fixe aux articles 7 et 8 un certain nombre d'obligations qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent justifier un congé. Ainsi, le congé peut-il être motivé pour :

• non paiement du loyer et des charges,
• usage non paisible des locaux,
• transformation des locaux loués à un autre usage,
• occupation du logement à un autre titre que celui de résidence principale,
• non respect de l'interdiction de sous-location,
• défaut d'assurance,
• obstacle faits aux travaux d'amélioration ou d'entretien des parties communes ou privatives,
• non exécution des réparations locatives.

Cette liste n'est pas exhaustive et dès lors qu'on sort des contours définis par la loi, les motifs sont appréciés au cas par cas devant les tribunaux. Le bailleur doit apporter de nombreuses preuves et constituer un dossier très étayé au risque de voir son congé contesté.

Comment délivrer le congé ?

Le bailleur doit notifier son congé soit par lettre recommandée avec accusé de réception (AR), soit par voie d'huissier.

La lettre avec AR présente l'inconvénient de ne jamais faire partir de préavis si le bénéficiaire est absent de son domicile ou s'il ne va jamais chercher la lettre à La Poste. En revanche, le congé par lettre d'huissier fait courir le préavis à partir de la date mentionnée sur l'acte établi par le professionnel. Le locataire est considéré comme l'ayant reçu à cette date, même s'il était absent lors du passage de l'huissier. Cette procédure représente un coût de 130 euros environ.

Le congé doit être notifié à tous les locataires, a fortiori lorsqu'il y a colocation. Il en est de même lorsque le locataire est marié ou pacsé. Cependant, si le locataire s'est marié ou pacsé en cours de bail sans que le bailleur en soit informé, le congé délivré au seul signataire du bail est valable.

Personnes âgées : locataires protégés

Les locataires âgées jouissent, sous certaines conditions, d'un droit au maintien dans le logement qu'ils occupent. Le bailleur ne peut donc normalement pas congédier son locataire, dès lors que celui-ci :

• est âgé de plus de 70 ans,
• et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic brut annuel (1 963,32 € au 01.05.2008).

En théorie, pour cette catégorie de locataire, le bail peut donc se renouveler à l'infini.

Cela étant, pour le bailleur, le congé est toutefois recevable :

• lorsqu'il est en mesure de proposer au locataire un logement correspondant à ses besoins (taille similaire, loyer raisonnable adapté aux revenus de l'intéressé) et situé dans un périmètre géographique proche,
• ou lorsque lui-même est âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic brut annuel (1 963,32 € au 01.05.2008).

Le tribunal d'instance du lieu de situation du logement est compétent pour régler les litiges sur les questions de recevabilité des congés. Toute procédure commence normalement par une tentative de conciliation.

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