Depuis 1998, les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d'un régime d'imposition simplifié de leurs revenus fonciers dès lors que ceux-ci ne dépassent pas un certain montant. La mise en place de ce régime, appelé communément "micro-foncier", répondait à l'attente de nombreux petits propriétaires-bailleurs en faveur d'une simplification de la déclaration fiscale de leurs revenus locatifs.

Champ d'application

Le dispositif du "micro-foncier" a perdu son caractère optionnel initial, le régime s'applique désormais :

• automatiquement, autrement dit de plein droit,
• dès lors que le revenu brut foncier total perçu durant une année civile n'excède pas 15 000 €.

Le revenu net imposable est déterminé ensuite par application d'un abattement forfaitaire de 30 % (calculé par l'administration) représentatif de l'ensemble des charges de propriété.

Appréciation de la limite de 15 000 €

Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, hors TVA le cas échéant. Lorsque le total excède la limite de 15 000 €, le régime du micro-foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime normal.

Immeubles exclus du "micro-foncier"

Certains immeubles relevant de régimes spéciaux sont exclus du champ d'application du micro-foncier, notamment :

• monuments historiques,
• immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu'au 4e degré,
• immeubles locatifs faisant d'un avantage fiscal particulier (Malraux, Robien, Besson, Périssol, Lienemann, Borloo neuf, Robien ZRR, logements vacants remis en location, résidences de tourisme),
• logements bénéficiant de la déduction spécifique applicable aux bailleurs donnant en location leur résidence principale suite à une mobilité professionnelle,
• les parts de sociétés civiles immobilières lorsque leur détenteur n'est pas au moins propriétaire d'un logement locatif nu.

Option pour le régime réel d'imposition

Le propriétaire-bailleur qui entre de plein droit dans le champ d'application du micro-foncier du fait du montant de ses recettes peut cependant opter pour le régime réel (ou normal) d'imposition des revenus fonciers. Cette option s'exerce :

• sans formalisme particulier, elle résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044,
• et dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042.

L'option est :

• globale : elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal,
• exercée pour 3 ans,
• irrévocable durant cette période,
• valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du micro-foncier,
• et reconduite annuellement au terme de cette période de 3 ans.

Au terme cette période triennale (ou les années suivantes), le contribuable soumis au régime réel peut appliquer de plein droit le "micro-foncier", toutes les conditions étant bien évidemment remplies par ailleurs.

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