Vous êtes sur le point de faire l'acquisition de votre résidence principale ? Sachez que pour faciliter le montage ou le bouclage de votre plan de financement, il existe diverses solutions de petits prêts octroyés par des établissements publics ou privés qui peuvent se révéler bien utiles.

Ces prêts sont souvent oubliés ou négligés à cause de leur montant jugé dérisoire mais ils peuvent se révéler attractifs en termes de taux ou de conditions financières. De plus, lors du montage du plan de financement, ces prêts peuvent conforter l'apport personnel de l'emprunteur et ne sont pas pris en compte dans le calcul d'endettement pour l'obtention du prêt personnel.

Le prêt à 0 %
Le "1 % logement"
Les aides et les prêts des collectivités territoriales
Les prêts des mutuelles et des caisses de retraites
Le prêt complémentaire pour les fonctionnaires

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Le prêt à 0 %

Distribué par l'ensemble des établissements bancaires, le prêt à taux zéro constitue une innovation majeure de ces dernières années en matière de financement de l'immobilier. Il s'agit d'une aide de l'Etat réservée pour l'acquisition de la résidence principale. Celle-ci se présente sous la forme d'une avance, remboursable sans intérêt, tenant lieu, en tout ou partie, d'apport personnel. En effet, compte tenu des différentes conditions d'obtention, le prêt à 0 % ne se suffit souvent pas à lui-même, surtout en région parisienne, pour financer en totalité une opération d'acquisition.

Le prêt à 0 % concerne avant tout ceux qu'on appelle les "primo-accédants", puisque le demandeur doit pouvoir justifier qu'il n'a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années précédant l'offre de prêt.

Le prêt à 0 % finance principalement l'acquisition ou la construction d'un logement neuf. S'agissant d'un logement ancien, celui-ci doit être construit depuis plus de 20 ans), et nécessiter des travaux d'amélioration importants - agrandissement, économie d'énergie et autres gros travaux - dont le montant doit être au moins égal à 35 % du coût total de l'opération, à savoir, prix de l'acquisition + coût des travaux (plus simplement, le coût des travaux doit représenter au moins 53,846 % du prix d'acquisition du logement).

Ensuite, l'octroi du prêt à 0 % est soumis à des conditions de ressources (voir tableau ci-contre). A ce titre, il est impératif de fournir un avis d'imposition, ou le cas échéant, de non imposition.

En outre, il existe également des conditions relatives au montant du prêt. En effet, celui-ci ne peut pas excéder :

• 20 % du coût de l'opération, pris en compte dans la limite d'un prix maximal déterminé en fonction de la situation familiale de l'acquéreur et de la localisation du logement,
• ni 50 % du montant des autres prêts destinés à financer l'opération.

La limite de 20 % est portée à 30 % dans les zones urbaines sensibles et certaines zones franches urbaines.

Le tableau ci-dessous présente les montants maximum de prêt autorisés en fonction de la situation familiale et du prix total de l'opération à financer.

Un différé de remboursement peut être accordé aux ménages dont le revenu imposable n'excède pas 18 949,56 € (tableau-ci-dessous)

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Le prêt "1 % logement"

Le "1 % logement" (ou "1 % patronal" ou encore "participation des employeurs à l'effort de construction") est l'autre petit prêt connu du grand public. En 2001, 175 500 prêts ont été distribués aux ménages, c'est 52 % de plus qu'en 2000. Le nom de ce prêt désigne la cotisation assise sur la masse salariale, à laquelle toute entreprise de plus de 10 salariés est assujettie. En réalité, le taux, initialement fixé à 1 % a été progressivement abaissé. Il est actuellement de 0,45 %. Les fonds sont le plus souvent versés à un organisme collecteur qui en assure la gestion.

Le "1 % logement" permet d'acheter tant dans le neuf que dans l'ancien, de faire des travaux, ou encore de financer sous certaines conditions l'acquisition d'un terrain à bâtir. Compte tenu des montants maximum accordés (tableau ci-contre), il joue pleinement un rôle de prêt complémentaire en finançant généralement entre 10 et 20 % d'une opération d'achat. Le maximum prévu par la loi est de 50 % par opération.

L'obtention du prêt n'est pas soumise à des conditions de ressources mais l'octroi n'est pas automatique. La répartition de la masse d'argent disponible est effectivement laissée au libre choix de l'entreprise et celle-ci a la maîtrise complète du mode d'utilisation de sa participation. L'entreprise peut décider d'aider ses salariés locataires ou au contraire encourager uniquement l'accession à la propriété. Dans le second cas, elle peut choisir de favoriser une catégorie précise de ses salariés en fonction de critères particuliers (niveau de rémunération, situation familiale, etc.). Enfin, à tort ou à raison, l'employeur peut également mettre en avant que les sommes collectées sont épuisées et que le candidat au prêt doit attendre. Ainsi, un salarié qui remplit toutes les conditions pour obtenir le "1 % logement" n'est donc pas assuré de l'obtenir.

Ce prêt bénéficie d'un taux particulièrement attractif : 1,5 %, lorsque le taux est accordé par un organisme collecteur, 3 % maximum, assurance et frais de dossier inclus, lorsque l'employeur accorde directement le prêt. La durée de remboursement peut varier entre 2 et 20 ans. Le prêt n'est pas lié au contrat de travail du salarié et se poursuit donc, même si celui-ci quitte l'entreprise.

Pour en faire la demande, le salarié doit s'adresser à son employeur et entrer en relation avec l'organisme collecteur auquel est rattachée l'entreprise. Il existe 160 organismes collecteur dont les chambres de commerce et d'industrie et les 129 comités interprofessionnels du logement.

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Les aides et les prêts des collectivités territoriales

Afin de stabiliser la population sur leur territoire ou encore d'y favoriser l'implantation de familles, les collectivités territoriales (communes, départements ou régions) peuvent proposer des prêts ou de simples aides sans intérêt. Les lignes budgétaires allouées étant peu importantes, ces offres sont confidentielles et, malheureusement, la communication et l'information les concernant aussi.

En outre, il existe un contrat entre l'Etat et les départements (conseil généraux) portant sur une "prime amélioration habitat" destinée aux bailleurs privés et aux propriétaires occupants. Cette opération s'inscrit notamment dans une vaste politique de redynamisation des centre-villes historiques et de rénovation de leurs vieux immeubles. Les conditions d'obtention (niveau de ressources, type d'opération à financer, etc.) varient selon les départements. Les aides peuvent représenter entre 5 et 35 % du coût de l'opération et sont plafonnées généralement entre 10 000 et 12 000 €. Les taux d'intérêts sont compris entre 2 et 5 %. Il faut se renseigner auprès des directions départementales de l'équipement (liste disponible sur le site du ministère de l'Equipement).

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Les prêts des mutuelles et des caisses de retraite

Certaines caisses de retraite (par exemple, celles relevant des régimes ARRCO et AGIRC) ou encore les mutuelles peuvent accorder à leurs adhérents des prêts à des taux et à des conditions variables selon les organismes et la situation des bénéficiaires.

Les institutions communiquent très peu sur ces offres puisqu'il s'agit d'une activité accessoire ne rentrant pas dans leur métier premier. Au sein de l'Arrco, chaque caisse établissait auparavant sa politique et les moyens mis en oeuvre dans ce domaine. Depuis 1999, les deux régimes de retraite complémentaire Arrco et Agirc sont en route pour l'unification. Ce sont donc les autorités de tutelles qui maintenant les fixent. Même si l'enveloppe annuelle est globalement assez limitée (une partie des réserves d'action sociale), cela ne coûte rien d'interroger le service d'action sociale de l'organisme auquel vous êtes affilié.

La Caisse nationale d'allocations familiales participe également à l'opération de prêt à l'amélioration de l'habitat, voir paragraphe précédent sur les aides en régions.

Par ailleurs, à défaut de prêt, un organisme comme la MGEN (Mutuelle de l'Education nationale) peut se porter caution solidaire et vous évite ainsi de prendre une garantie hypothécaire. Les frais financiers de votre opération de prêt se trouvent ainsi allégés.

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Le prêt complémentaire du CFF accordé aux fonctionnaires

Comme son nom l'indique, ce prêt n'est consenti qu'en complément d'un prêt conventionné (PC) ou d'un prêt d'accession sociale (PAS), et est effectivement accordé uniquement par le Crédit foncier de France.

Son montant est fixé forfaitairement selon le type de logement, sa localisation et la situation familiale de l'agent. Les montants n'ayant pas été revalorisés depuis longtemps, ce prêt a donc perdu de son attrait.

Le taux est normalement de 7 %. Les fonctionnaires de l'Etat ou d'établissements publics bénéficient toutefois d'un taux abaissé à 4 % pendant les trois premières années.

La durée s'élève, au choix de l'emprunteur, à 10 ou 15 ans. Pendant les trois premières années, l'emprunteur bénéficie d’un différé d’amortissement. Durant cette période, il règle seulement les intérêts chaque trimestre. Au-delà de ces trois ans, le remboursement s’effectue par annuités constantes comprenant le capital et les intérêts payables par moitié chaque semestre.

L'occupation du logement est une condition impérative pour l'obtention du prêt. Le fonctionnaire ne doit donc pas être astreint par principe au logement de fonction. De plus, si le fonctionnaire est obligé de quitter le logement, le taux du prêt est alors porté à 9,75 %.

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