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La foire aux questions :
Immobilier
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INVESTISSEMENT ROBIEN
Notre fille va prendre possession d'un logement pour lequel nous avons une loi Robien en cours depuis 2 ans. Or, elle souhaite faires des économies sur les charges et compte faire des travaux d'économie d'énergie d'environ 12 000 euros (isolation des murs extérieurs, mise en place d'une énergie solaire, etc.). Dans ce cas, nous avons décidé qu'en remplacement d'un loyer, elle paierait uniquement ses mensualités du prêt souscrit pour ces travaux. Nous l'indiquerons dans le contrat de location. Qu'en est-il vis-à-vis du fisc ? La banque peut-elle souscrire à ce type de projet ?

Nous comprenons que votre fille va prendre en charge des travaux importants, qui incomberaient normalement au propriétaire, moyennant une diminution voire une suspension de loyer. En pratique, ce genre d'opération est fréquent. Cela étant, la nature et le montant important des travaux, la durée logique de remboursement et le fait que le locataire soit votre fille peut toutefois éveiller les soupçons de l'administration fiscale qui pourrait y voir là une location fictive. Les déficits excessifs que vous seriez amenés à déclarer du fait de l'absence de loyer pourraient l'alerter. Par voie de conséquence, cette location fictive serait aussi de nature à remettre totalement en cause votre engagement d'investissement locatif dans le cadre de la loi Robien. S'agissant de la banque qui va octroyer le prêt pour les travaux, ce qui lui importe en toute logique, selon nous, c'est le poids des mensualités au regard des revenus de votre fille et de ses charges (loyer compris). Selon nous, la prise en compte ou non de l'absence temporaire de loyer est laissée à sa libre appréciation.

DÉMEMBREMENT
À ce jour, ma grand mère a l'usufruit sur un terrain constructible. Ma mère est nue propriétaire. Et moi sa fille, je désire construire ma maison sur ce terrain. Est-ce que je peux le faire ? Je dois demander un prêt pour la construction.

Vous risquez de rencontrer des problèmes lors de l'établissement de votre dossier de prêt compte tenu de la situation exposée. Il est préférable lorsqu'on commence un projet immobilier, notamment de construction, de ne rien faire tant que vous ne disposez pas de la pleine propriété. Dans le cas présent, la consultation au préalable d'un notaire est donc vivement recommandée.

INVESTISSEMENTS DOM-TOM
J'ai construit ma maison à l'île de la Réunion dans le cadre de la loi Girardin et bénéficie donc de la défiscalisation. Je ne peux vendre mon bien avant 5 ans mais puis-je le mettre en location sans perdre le bénéfice de ma défiscalisation ?

L'administration fiscale a précisé que l'affectation du logement à la résidence principale du propriétaire devait être continue pendant la totalité de la durée de l'engagement de 5 ans. En conséquence, le contribuable qui affecterait alternativement le logement à sa propre hbaitation principale et à la location ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt.

DÉMEMBREMENT
Il semblerait qu'en cas de démembrement et en cas de pluralité de nus-propriétaires, la valeur ISF du bien pour l'usufruitier serait diminuée car la valeur vénale prendrait en compte la grande difficulté de vendre le bien ou de l'hypothéquer ?

En cas de litige, le juge doit effectivement admettre que la valeur du bien puisse être diminuée en pareille situation. Mais cela n'a pas d'incidence sur la règle globale d'imposition.

INVESTISSEMENT ROBIEN
J'ai acheté un terrain puis fait construire une maison livrée en avril 2006 et louée depuis le 1er juin 2006. Puis-je déduire des revenus 2006, l'amortissement de 8% total ou dois-je le calculer sur 7/12ème ?

En cas d'acquisition ou d'achèvement de construction en cours d'année, la première annuité est réduite prorata temporis (8/12e tel que vous nous présentez la situation). Le point de départ de l'amortissement est fixé au premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

DÉMEMBREMENT
Pour vendre un bien immobilier démembré ou faire des travaux dessus, l'accord des deux parties est-il toujours obligatoire ?

La vente de la pleine propriété de l'immeuble est soumise à l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Sauf dispositions conventionnelles régissant le démembrement, chacun d'eux peut en revanche disposer de son droit (sauf transmission par voie de succession pour l'usufruitier) dès lors qu'il ne perturbe pas le droit de l'autre.
Par ailleurs, toujours sauf dispositions conventionnelles, la question des travaux et de l'entretien du bien démembré est réglée par les principes généraux énoncés dans l'article 606 du Code civil. Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont d'entretien et à la charge de l'usufuitier.
Notre guide Immobilier consace une fiche au démembrement de propriété.

TONTINE
Mon frère, ma soeur et moi avons un bien acquis en tontine. Est-il nécessaire d'avoir l'accord de mon frère et ma soeur si je demande ma part pour me séparer de ce bien ?

Il ne peut être mis fin au pacte tontinier que par un commun accord des parties. Les co-acquéreurs peuvent renoncer ensemble, le bien devenant la propriété indivise des trois personnes, lesquelles peuvent alors demander le partage. Ou, l'un des co-acqéreurs peut céder ses droit conditionnels à l'un d'entre eux, la cession devant être réalisée avec l'accord de tous.

SERVITUDE
Les dispositions relatives aux servitudes de vue s'appliquent-elles également aux vues sur des terres agricoles ?

Les dispositions du Code civil s'appliquent à tout fonds privés, quelle qu'en soit la nature.

MARCHAND DE BIENS
Je viens d'acquérir un studio que finalement je ne souhaite pas garder. Le revendre immédiatement après l'achat m'oblige t-il à prendre un statut de marchand de biens ? Existe-t-il un seuil de transaction défini pour ce statut ? Un seuil lié au montant de plus-values ? Tout en sachant que je ne souhaite pas ce statut car cela ne correspondrait pas à mes projets.

Réalisées dans le cadre d'une gestion privée, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l'impôt sur la plus-value immobilière dans les conditions de droit commun. Si ces cessions devaient se répéter de façon régulière, l'administration fiscale serait en droit d'analyser les opérations comme relevant de l'activité de marchand de biens. Cette analyse, qui se fonde principalement sur deux critères (caractère habituel des opérations et intention spécualtive), se fait au cas par cas sur des données de fait propres à chaque situation.

DIVERS
Ai-je l'obligation de poser une alarme comme le prévoit la loi pour ma piscine alors que mon jardin est très protégé de l'extérieur et que je n'ai pas d'enfant ?

La loi impose effectivement au plus tard le 01.01.2006 l'installation d'un dispositif de sécurité pour les piscines enterrées privatives ou collectives installées avant le 01.01.2004. Le non respect de cette obligation fait encourir une amende de 45 000 €. Les textes de référence de cette mesure sont la loi n° 2003-9 du 03.01.2003 (JO du 04.01.2003) et les décrets n° 2003-1389 et 2004-499 (JO du 01.01.2004 et du 12.06.04).

INVESTISSEMENT ROBIEN
Comment s'apprécie le métrage applicable pour la détermination du montant maximal du loyer dans le cadre du Robien ? Est-ce le métrage loi Carrez ou prend-on en considération d'autres éléments ?

La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer est déterminée sur la base de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation (instruction du 21.02.2005). Les surfaces exclues du métrage (déduction des embrasures, cloisons et marches d'escalier notamment, exclusion des combles non aménagées, caves, terrasses, surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80m, etc.) sont identiques à celles déterminées pour l'application de la loi Carrez.

INDIVISION
Je rachète à mon ami (concubin) sa quote-part du logement que nous avons acheté ensemble en indivision. Comment sont établis les frais de notaire ?

Les frais de notaire proprement dits et les droits de mutation (droits fiscaux) sont assis sur la valeur de cette quote-part, telle qu'elle est mentionnée dans l'acte notarié de cession.

RÉSIDENCE PRINCIPALE - TRAVAUX
Mon ami et moi avons fait poser des fenêtres double vitrage dans notre maison. Nous sommes propriétaires mais pas mariés. Le montant de la facture s'élève à 6 000 €. Pouvons-nous déclarer chacun 3 000 € ?

Lorsque des personnes vivant sous le même toit mais non soumises à une imposition commune demandent à bénéficier du crédit d'impôt pour des travaux effectués dans leur résidence principale, la facture doit comporter l'identité de chacune de ces personnes ainsi que le cas cas échéant, la quote-part de la pdépense payée par chacune d'elles (à défaut, répartition 50/50).

INDIVISION
Comment sortir de l'indivision ?

L'indivision prend fin par une opération de partage. Chacun des indivisaires peut provoquer le partage par une demande amiable (les indivisaires sont d'accord sur le partage et ses modalité) ou judiciaire. Sauf convention contraire, le partage peut être demandé à tout moment.

INVESTISSEMENT ROBIEN
Je viens d'acquérir un F2 dans le cadre du Robien. Comment calculer le prix de la location ? Le barème des loyers inclut-il les charges ? Devont nous inclure le garage ?

Le loyer comprend l'ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Les appels provisionnels pour charges, tout comme les remboursements de charges, ne sont pas prises en compte. Dans la limite de 8 m2, la surface du garage peut être ajoutée à la surface du logement prise en compte pour l'amortissement, mais il faut que ce garage soit compris dans le bail que vous concédez.

INVESTISSEMENT ROBIEN
Je possède une grange depuis décembre 2002 et souhaite y faire des travaux d'aménagement de 4 logements qui seront mis en location. Pourrais-je bénéficier de l'amortissement Robien pour ces travaux ?

L'administration fiscale a récemment publié une instruction fiscale sur le dispositif Robien et a explicité de ce fait les immeubles éligibles, notamment ceux affectés au préalable à un autre usage que l'habitation. L'acquisition puis la transformation d'une grange permet effectivement de bénéficier de ce dispositif. Cela étant, l'administration précise que le local ne doit être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un autre usage que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Autrement dit, l'acquisition, puis la transformation puis la mise en location doivent être opérées dans un délai normal et rapproché, ce qui ne semble pas être le cas pour vous compte tenu de la date avancée dans votre question.

MITOYENNETÉ
J'habite une maison individuelle qui est séparée par un mur mitoyen. Mon voisin habite aussi une maison individuelle. Notre acte de vente comprend un cahier des charges de copropriété. Donc nous sommes en copropriété ? Existe-t-il une différence avec la copropriété en immeuble ? Pour quel type de travaux mon voisin devra-t-il me demander l'autorisation ?

La mitoyenneté est une forme de copropriété, celle-ci ne touchant que ce mur sur lequel vous avez une jouissance commune. Attention, cela ne signifie pas que chacun dispose de la moitié du mur : le mur appartient en totalité aux deux propriétaires.
Vos droits et obligations découlent des articles 653 et suivants du Code civil, lesquels sont peut-être repris dans le cahier des charges évoqué dans votre question.

DÉMEMBREMENT
Ma grand-mère est usufrutière d'un bien immoblier dont ma tante est nu-propriétaire. Ma grand-mère a mis le bien en location. Du fait de sa qualité de bailleur, elle est doit donc effectuer les réparations autres que locatives. Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décide de gros travaux non demandés par qui que ce soit, et impose à l'usufruitier de les payer ? En clair, ma grand-mère reçoit les factures à payer. Peut-elle demander le remboursement de ces travaux au nu-propriétaire ?

Sauf dispositions conventionnelles prévues sur la répartition des charges dans l'acte établissant le démembrement, cette question doit être réglée par les parties elles-mêmes sur la base des principes généraux énoncés dans l'article 606 du Code civil : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."
L'usufruitier ne peut cependant contraindre le nu-propriétaire à exécuter des travaux qu'il estime être à sa charge, tout comme le nu-propriétaire ne peut normalement pas mettre à la charge de l'usufruitier des travaux qui lui incombent. Si l'usufruitier se résigne à faire l'avance de frais tenant à des grosses réparations, il lui est recommandé de faire constater par expert la nécessité de ces réparations. L'appréciation du caractère des réparations est ensuite une question de fait laissée aux tribunaux. Des décisions ainsi ont été rendues permettant le versement d'une indemnité à l'usufruitier ayant pris à sa charge de telles dépenses. Cela étant, d'autres décisions, et celles-ci se rapportent plus à votre cas, ont laissé à l'usufruitier la charge de telles réparations, notamment lorsque celui-ci, en tant que bailleur, a obligation de mettre en bon état d'usage les locaux loués.

SERVITUDE
Mon voisin a bouché le jour de souffrance qui est sur un mur privatif de ma propriété, a-t-il le droit de le supprimer ?

L'existence d'un jour ne crée pas de servitude (même après 30 ans), votre voisin peut tout à fait neutraliser ce jour de souffrance. Mais il faut néanmoins votre accord si le mur est mitoyen. En cas de conflit et à défaut d'accord amiable, les juges apprécient souverainement au cas par cas.

MARCHAND DE BIENS
Particulier, j'envisage d'acheter et de revendre, à raison d'une à deux opérations par an, de petits appartements en réalisant à chaque fois une petite plus value. Je voudrais savoir à quel moment je risque d'être requalifié en tant que marchand de biens et s'il y a un moyen sûr d'éviter cette requalification ?

Il n'y a pas en ce domaine de réponse toute faite. Les critères de la qualité de marchand de biens s'apprécie au cas par cas par l'administration fiscale sur la base de critères tenant au caractère habituel de l'activité (nombre, nature, rythme et importance des opérations) et à l'intention spéculative (délai de revente, montant des profits, situation géographique, etc.).

DIVERS
Existe-t-il une classification officielle des types de logement (studio, F1, T1, T2, F3, etc.) définissant les normes et comment, en pratique, identifier ces logements ?

La classification T1 (t= type) ou F1 (F= fonction ou forme) n'a pas de fondement légal, il s'agit juste d'un vocabulaire couramment utilisé dans le secteur de l'immobilier.
Les différentes classes (T1, T2, etc.) correspondent au nombre de pièces à vivre dans l'appartement (chambre, salle à manger, salon, bureau, etc.) qui s'ajoutent à un socle commun cuisine + salle de bain (ou d'eau) + WC.
Le studio ne comprend qu'une seule pièce faisant office de chambre, séjour et cuisine, à la différence d'un F1 où la cuisine est séparée.

DROIT DE PROPRIÉTÉ
Je désire connaitre les démarches à suivre quand on a trouvé une maison abandonnée dont on ne retrouve aucun proprietaire. Je désire payer les taxes et les différents impôts. Puis-je devenir propriétaire légal un jour ?

En principe, la propriété est toujours constatée par un titre. Mais la loi admet que, dans certaines situations, un droit de propriété peut être reconnu à celui qui s'est installé sur une propriété à l'abandon pendant des années, sans que personne d'autre n'ait jamais revendiqué un droit de propriété sur ce même bien.
Pour que le droit de propriété se transmette, il faut que l'occupant se soit comporté comme le véritable maître des lieux pendant plus de 30 ans dans les conditions posées par l'article 2229 du Code civil (possession continue, réelle, paisible, publique, non équivoque. La possession ne doit pas être interrompue plus d'une année. Le témoignage de voisins peut être utile). On parle alors de prescription acquisitive (ou usucapion). Conservez les rôles d'imposition à la taxe foncière, les mentions figurant au cadastre, les factures des travaux, tout document justifiant votre adresse, etc.
L'occupant peut revendiquer son droit de propriété en engageant une demande en justice pour faire constater que la propriété lui est acquise, soit en opposant une fin de non recevoir à l'action en revendication engagée contre lui par le propriétaire réel.

CONSTRUCTION
J' ai fait l'aquisition d'une maison construite en 1989 comportant une terrasse suspendue n'ayant pas fait l'objet de déclaration par les anciens propriétaires. Peut-on encore faire quelquechose contre cette construction ?

Pour les travaux nécessitant la demande d'un permis ou d'une autorisation, l'action des pouvoirs publics est normalement prescrite au bout de trois ans (après l'achèvement des travaux). L'action civile (autrement dit, une action intentée par vos voisins) contre des travaux non autorisés est prescrite au bout de 10 ans.

BAUX COMMERCIAUX
Je voudrais connaître le mode de calcul pour déterminer une indemnité d'éviction d'un bail commercial 3-6-9 ?

Il n'y a aucune règle impérative pour le calcul de l'indemnité d'éviction hormis les principes généraux posés par l'article 8 du décret du 30.09.53 régissant les baux commerciaux : "cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre". Les juges ont donc un pouvoir souverain d'appréciation pour l'estimer. Le recours à un expert est donc indispensable.

SCPI
Je détiens des parts de 2 SCPI différentes et c'est la première fois que je dois faire ma déclaration. Puis-je utiliser le micro foncier pour l'imposition de mes revenus ? Il paraît que la loi de finances pour 2004 a apporté des modifications à ce sujet ?

Les aménagements de la loi de finances pour 2004 apportés au régime micro-foncier concernent effectivement les détenteurs de parts de SCI et de SCPI. La limite de 15 000 euros n'est pas modifiée. Il faut en tenir compte en additionnant tous vos revenus fonciers. Pour bénéficier du régime micro-foncier, les détenteurs de parts de société civile doivent en outre être par ailleurs propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue (ce qui ne semble pas être votre cas).
En outre, la SCPI ne doit pas dépendre d'un régime fiscal particulier, par exemple, SCPI Robien, SCPI Besson, SCPI Méhaignerie, SCPI Malraux, SCPI monuments historiques, etc.
Ces aménagements de la loi de finances pour 2004 s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de 2003.

BAUX COMMERCIAUX
Est-ce légal qu'ne clause dans un bail commercial prévoit la taxation du loyer d'une somme destinée à l'impôt foncier ?

L'impôt foncier est par nature à la charge du bailleur qui ne peut le répercuter sur le preneur du bail. Cela étant, les parties peuvent inclure dans leur convention une clause spéciale prévoyant qu'il soit mis à la charge du preneur du bail.

DÉMEMBREMENT
J'ai hérité par donation de la nue-propriété d'un bien immobilier. Est-il possible de vendre cette nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier et si oui dans quelles conditions ?

Le nu-propriétaire peut disposer de son droit aussi largement que s'il possédait la pleine propriété, sauf clause contraire incluse dans une convention de démembrement. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée ou transmise par voie de testament ou de succession. Cette faculté de libre disposition résulte de l'article 621 du Code civil. Elle ne doit en revanche pas troubler la jouissance de l'usufruitier.
En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux même obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine.

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