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INVESTISSEMENTS DOM-TOM
 J'ai construit ma maison à l'île de la Réunion dans le cadre de la loi Girardin et bénéficie donc de la défiscalisation. Je ne peux vendre mon bien avant 5 ans mais puis-je le mettre en location sans perdre le bénéfice de ma défiscalisation ?
L'administration fiscale a précisé que l'affectation du logement à la résidence principale du propriétaire devait être continue pendant la totalité de la durée de l'engagement de 5 ans. En conséquence, le contribuable qui affecterait alternativement le logement à sa propre hbaitation principale et à la location ne peut pas bénéficier de la réduction d'impôt.
DÉMEMBREMENT
Il semblerait qu'en cas de démembrement et en cas de pluralité de nus-propriétaires, la valeur ISF du bien pour l'usufruitier serait diminuée car la valeur vénale prendrait en compte la grande difficulté de vendre le bien ou de l'hypothéquer ?
En cas de litige, le juge doit effectivement admettre que la valeur du bien puisse être diminuée en pareille situation. Mais cela n'a pas d'incidence sur la règle globale d'imposition.
INVESTISSEMENT ROBIEN
J'ai acheté un terrain puis fait construire une maison livrée en avril 2006 et louée depuis le 1er juin 2006. Puis-je déduire des revenus 2006, l'amortissement de 8% total ou dois-je le calculer sur 7/12ème ?
En cas d'acquisition ou d'achèvement de construction en cours d'année, la première annuité est réduite prorata temporis (8/12e tel que vous nous présentez la situation). Le point de départ de l'amortissement est fixé au premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
INVESTISSEMENTS DOM-TOM
Je vis à l'île de la Réunion, et j'ai construit en 2004 ma résidence principale. En 2005 j'ai bénéficié de la défiscalisation pour une durée de 10 ans. Pour des raisons professionnelles, je dois quitter la Réunion et pendant le séjour ( durée minium : 3 ans), je ne loue pas ma maison. Est-ce que je bénéficie toujours de la défiscalisation ? Est-ce que je dois rembouser ?
Dans ce cas, l'avantage fiscal est effectivement assorti d'une obligation d'occuper le bien à titre de résidence principale pendant 5 ans au moins. À défaut, les réductions d'impôt obtenues sont réintégrées. Votre question ne précise toutefois pas si votre famille reste dans cette maison de telle sorte que le statut de résidence principale ne soit pas remis en cause.
DÉMEMBREMENT
Pour vendre un bien immobilier démembré ou faire des travaux dessus, l'accord des deux parties est-il toujours obligatoire ?
La vente de la pleine propriété de l'immeuble est soumise à l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Sauf dispositions conventionnelles régissant le démembrement, chacun d'eux peut en revanche disposer de son droit (sauf transmission par voie de succession pour l'usufruitier) dès lors qu'il ne perturbe pas le droit de l'autre.
Par ailleurs, toujours sauf dispositions conventionnelles, la question des travaux et de l'entretien du bien démembré est réglée par les principes généraux énoncés dans l'article 606 du Code civil. Les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations sont d'entretien et à la charge de l'usufuitier.
Notre guide Immobilier consace une fiche au démembrement de propriété.
TONTINE
Mon frère, ma soeur et moi avons un bien acquis en tontine. Est-il nécessaire d'avoir l'accord de mon frère et ma soeur si je demande ma part pour me séparer de ce bien ?
Il ne peut être mis fin au pacte tontinier que par un commun accord des parties. Les co-acquéreurs peuvent renoncer ensemble, le bien devenant la propriété indivise des trois personnes, lesquelles peuvent alors demander le partage. Ou, l'un des co-acqéreurs peut céder ses droit conditionnels à l'un d'entre eux, la cession devant être réalisée avec l'accord de tous.
SERVITUDE
Les dispositions relatives aux servitudes de vue s'appliquent-elles également aux vues sur des terres agricoles ?
Les dispositions du Code civil s'appliquent à tout fonds privés, quelle qu'en soit la nature.
LOCATION MEUBLÉE
Je suis propriétaire d'un studio meublé sur Biarritz, je le loue 10 mois dans l'année pour le récupérer au mois de juillet et d'août. J'ai appris qu'ne nouvelle loi était sortie et que la durée minimun d'un bail est de 12 mois . Qu'en est il exactement ?
La loi sur les services à la personne (loi du 18.01.2005) impose effectivement aux locations meublées un bail d'une durée minimale d'un an, renouvelable par tacite reconduction, lorsque le logement constitue la résidence principale du preneur. Cette disposition ne s'applique donc pas aux locations dites saisonnières.
MARCHAND DE BIENS
Je viens d'acquérir un studio que finalement je ne souhaite pas garder. Le revendre immédiatement après l'achat m'oblige t-il à prendre un statut de marchand de biens ? Existe-t-il un seuil de transaction défini pour ce statut ? Un seuil lié au montant de plus-values ? Tout en sachant que je ne souhaite pas ce statut car cela ne correspondrait pas à mes projets.
Réalisées dans le cadre d'une gestion privée, les cessions de biens immobiliers sont soumises à l'impôt sur la plus-value immobilière dans les conditions de droit commun. Si ces cessions devaient se répéter de façon régulière, l'administration fiscale serait en droit d'analyser les opérations comme relevant de l'activité de marchand de biens. Cette analyse, qui se fonde principalement sur deux critères (caractère habituel des opérations et intention spécualtive), se fait au cas par cas sur des données de fait propres à chaque situation.
DIVERS
Ai-je l'obligation de poser une alarme comme le prévoit la loi pour ma piscine alors que mon jardin est très protégé de l'extérieur et que je n'ai pas d'enfant ?
La loi impose effectivement au plus tard le 01.01.2006 l'installation d'un dispositif de sécurité pour les piscines enterrées privatives ou collectives installées avant le 01.01.2004. Le non respect de cette obligation fait encourir une amende de 45 000 €. Les textes de référence de cette mesure sont la loi n° 2003-9 du 03.01.2003 (JO du 04.01.2003) et les décrets n° 2003-1389 et 2004-499 (JO du 01.01.2004 et du 12.06.04).
INVESTISSEMENT ROBIEN
Comment s'apprécie le métrage applicable pour la détermination du montant maximal du loyer dans le cadre du Robien ? Est-ce le métrage loi Carrez ou prend-on en considération d'autres éléments ?
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer est déterminée sur la base de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation (instruction du 21.02.2005). Les surfaces exclues du métrage (déduction des embrasures, cloisons et marches d'escalier notamment, exclusion des combles non aménagées, caves, terrasses, surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80m, etc.) sont identiques à celles déterminées pour l'application de la loi Carrez.
INDIVISION
Je rachète à mon ami (concubin) sa quote-part du logement que nous avons acheté ensemble en indivision. Comment sont établis les frais de notaire ?
Les frais de notaire proprement dits et les droits de mutation (droits fiscaux) sont assis sur la valeur de cette quote-part, telle qu'elle est mentionnée dans l'acte notarié de cession.
RÉSIDENCE PRINCIPALE - TRAVAUX
Mon ami et moi avons fait poser des fenêtres double vitrage dans notre maison. Nous sommes propriétaires mais pas mariés. Le montant de la facture s'élève à 6 000 €. Pouvons-nous déclarer chacun 3 000 € ?
Lorsque des personnes vivant sous le même toit mais non soumises à une imposition commune demandent à bénéficier du crédit d'impôt pour des travaux effectués dans leur résidence principale, la facture doit comporter l'identité de chacune de ces personnes ainsi que le cas cas échéant, la quote-part de la pdépense payée par chacune d'elles (à défaut, répartition 50/50).
INDIVISION
Comment sortir de l'indivision ?
L'indivision prend fin par une opération de partage. Chacun des indivisaires peut provoquer le partage par une demande amiable (les indivisaires sont d'accord sur le partage et ses modalité) ou judiciaire. Sauf convention contraire, le partage peut être demandé à tout moment.
INVESTISSEMENT ROBIEN
Je viens d'acquérir un F2 dans le cadre du Robien. Comment calculer le prix de la location ? Le barème des loyers inclut-il les charges ? Devont nous inclure le garage ?
Le loyer comprend l'ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Les appels provisionnels pour charges, tout comme les remboursements de charges, ne sont pas prises en compte. Dans la limite de 8 m2, la surface du garage peut être ajoutée à la surface du logement prise en compte pour l'amortissement, mais il faut que ce garage soit compris dans le bail que vous concédez.
INVESTISSEMENT ROBIEN
Je possède une grange depuis décembre 2002 et souhaite y faire des travaux d'aménagement de 4 logements qui seront mis en location. Pourrais-je bénéficier de l'amortissement Robien pour ces travaux ?
L'administration fiscale a récemment publié une instruction fiscale sur le dispositif Robien et a explicité de ce fait les immeubles éligibles, notamment ceux affectés au préalable à un autre usage que l'habitation. L'acquisition puis la transformation d'une grange permet effectivement de bénéficier de ce dispositif.
Cela étant, l'administration précise que le local ne doit être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un autre usage que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Autrement dit, l'acquisition, puis la transformation puis la mise en location doivent être opérées dans un délai normal et rapproché, ce qui ne semble pas être le cas pour vous compte tenu de la date avancée dans votre question.
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