LOCATION DE PARKING
Je possède des garages que je loue et l'un d'entre eux a la serrure ainsi que le système de fermeture qui s'est cassé. Qui doit le réparer ? Moi ou le locataire ? Si c'est le locataire, quelle est la démarche à entreprendre ?

La location isolée d'un emplacement de parking, à savoir indépendant d'un logement d'habitation, relève du Code civil. Il revient donc aux parties en présence d'établir contractuellement les devoirs et obligations de chacun, notamment s'agissant des charges d'entretien et de réparation. A défaut, selon l'article 1719, 2° dudit code, le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir d'usage pour lequel elle a été louée. S'il ne s'exécute pas, le preneur du bail peut réclamer des dommages et intérêts, faire contraindre judiciairement le bailleur à effectuer des réparations ou encore obtenir la résiliation du bail.

SCI
Je souhaite apporter ma résidence secondaire à une SCI familiale que je vais créer. La commune bénéficie-t-elle d'un droit de préemption sur cet apport ? Si ultérieurement, nous revendons la SCI à un tiers, un droit de préemption s'exerce-t-il ?

Dès lors que le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption urbain (ou encore zone d'aménagement différé), l'apport à une SCI est effectivement soumis à ce droit de préemption urbain.

LOCATION MEUBLÉE
Je suis propriétaire d'un studio meublé sur Biarritz, je le loue 10 mois dans l'année pour le récupérer au mois de juillet et d'août. J'ai appris qu'ne nouvelle loi était sortie et que la durée minimun d'un bail est de 12 mois . Qu'en est il exactement ?

La loi sur les services à la personne (loi du 18.01.2005) impose effectivement aux locations meublées un bail d'une durée minimale d'un an, renouvelable par tacite reconduction, lorsque le logement constitue la résidence principale du preneur. Cette disposition ne s'applique donc pas aux locations dites saisonnières.

LOCATION MEUBLÉE
Quels sont les meubles et objets qui doivent obligatoirement figurer dans un appartement pour pouvoir le louer en meublé ?

Il n'existe pas de définition légale de la location meublée, aussi n'existe-t-il pas de liste arrêtée de ce que doit contenir un logement meublé.
Sur le plan matériel, la location meublée doit offrir des éléments de confort suffisant permettant d'occuper le local immédiatement et convenablement. La densité du mobilier constitue un premier critère. Chaque pièce doit être équipée de meubles de valeur suffisante. Leur nombre et qualité doivent permettre un garnissement convenable au regard des exigences de la vie quotidienne. La première preuve du caractère meublé d'une location résulte déjà d'une énumération détaillée du mobilier et des éléments d'équipement dans le contrat de location.
A titre d'exemple, au niveau de la jurisprudence, une table en bois, une chaise et une table de cuisine ne suffisent pas à conférer le caractère de meublé. Il en est de même pour une cuisine dépourvue de vaisselle, élément essentiel à la vie domestique, ou encore d'un logement seulement pourvu de rideau, d'une plaque chauffante et d'un réfrigérateur.

LOCATION MEUBLÉE
En location de meublés, professionnelle ou non, les 150 000 francs sont-ils nets ou bruts ?

Les recettes brutes à comparer au montant de 150 000 francs (23 000 €) s'entendent du total des loyers courus, taxes comprises.

TRAVAUX - TVA
Il parait que les travaux réalisés sur une ancienne grange utilisée comme garage, ou pour transformer une grange en habitation peuvent bénéficier de la TVA réduite. Possédant une grange dans laquelle j'envisage de créer 3 appartements, pensez vous que je puisse bénéficier de ce taux de TVA réduit ?

Parce qu'ils ne correspondent pas au critère de dépendances usuelles, les bâtiments à usage agricole, tels que les pigeonniers, les écuries ou les granges, sont exclues de l'application du taux réduit. L'administration fiscale a cependant précisé qu'il convenait de qualifier la dépendance en fonction de son usage effectif. Ainsi, les travaux afférents à une ancienne grange utilisée effectivement comme garage (et notamment ceux destinés à la transformer en bâtiment d'habitation), peuvent bénéficier du taux réduit. Il faut savoir en outre que la notion de dépendance usuelle implique une certaine proximité avec le bâtiment principale, laquelle est appréciable au cas par cas selon les circonstances.

SCI - LOCATION
Pour un bail d'habitation, la SCI est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule un bail d'une durée au moins égale à 6 ans. Cependant, dans le cas précis d'une SCI familiale, la durée du bail n'est-elle pas limitée à 3 ans au lieu de 6 ?

La durée du bail est normalement de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré, ou si le logement est placé sous le régime de l'indivision. Elle est de 6 ans si le bailleur est une autre personne morale.

CONSTRUCTION
J'ai monté un abris de jardin de 4 m2 sur ma propriété. Celui-ci est juste posé au sol, aucune fondation ni dalle, et il est situé à un mètre de la propriété de ma voisine. La mairie me demande de faire une demande d'autorisation de travaux et de déplacer l'abris de jardin à au moins 3 m de la limite de mon terrain avec celui de la voisine ? En a-t-elle le droit ?

Aucune déclaration préalable de travaux ni de permis de construire n'est exigé pour une construction dont la hauteur n'excède pas 1,50 m du sol et dont la surface au sol est inférieure à 2 m2. Dans les autres cas, cette déclaration ou demande de permis est nécessaire. Après autorisation, la construction doit effectivement être distante d'au moins 3 m.

CONSTRUCTION
Je suis actuellement en train de faire construire une maison. Ils ont pris énormément de retard sur la construction. Peut-on exiger une indemnité ?

Votre contrat de construction doit théoriquement indiquer la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Le montant des pénalités est régi par les articles L 231-2 et L 231-6 du Code de la construction et de l'habitation. Des retards peuvent être acceptés dès lors qu'ils sont le fait de causes légitimes telles que les intempéries ou autres cas de force majeure. Dans le cas des intempéries, l'entrepreneur devra justifier avoir touché des indemnités de la Caisse centrale des bâtiments. Il vous revient aussi de prévenir l'éventuel organisme qui garantit la bonne livraison de votre construction.

SCI
Conformément au décret n° 2002-1085, les SCI créées avant le 01.07.78 doivent être immatriculées au plus tard le 01.11.2002. Passée cette date, quelles sont les conséquences en cas de non immatriculation ?

Les sociétés civiles qui ne seront pas immatriculées à la date fixée par la loi perdront "la personnalité morale". Autrement dit, ces sociétés n'auront plus d'existence légale, ce qui aura immanquablement des conséquences juridiques et fiscales (du fait de la dissolution ou de la liquidation).

MONUMENTS HISTORIQUES
J'ai acheté un bâtiment classé monument historique pour en faire ma résidence principale. Je sais qu'il est possible de ce fait d'avoir des réductions d'impôts. Mais dans quel cadre ?

Si l'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par son propriétaire, la totalité des charges foncières afférentes à l'immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers. En cas de déficit foncier, celui-ci est imputable sans limitation de montant sur le revenu global.
Si l'immeuble procure des recettes imposables et est occupé partiellement par son propriétaire, les charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables sur le revenu global (voir ci-dessous), les autres charges sont prises en compte pour la détermination de revenu net foncier (en cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation de montant sur le revenu global).
Si l'immeuble ne procure aucune recette imposable (ouverture gratuite au public ou monument non ouvert au public), les charges foncières afférentes à l'immeuble sont admises en déduction du revenu global du propriétaire dans des conditions et limites définies au Code général des impôts (articles 41 E à 41 J de l'annexe III du CGI).
Les propriétaires peuvent déduire les frais de réparation, d'entretien et d'amélioration, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, les intérêts des dettes contractées pour l'acquisition ou la conservation du bien immobilier en question.

SERVITUDE
Je bénéficie d'une servitude de passage pour accéder à mon jardin (par acte notarié avec publicité foncière). Celle-ci contourne un terrain appartenant à la SNCF que je viens de racheter. Cette servitude est-elle toujours valable ou mon voisin (sur le terrain duquel la servitude passe) peut-il me contraindre à accéder chez moi par ce terrain acheté et donc récupérer le morceau de terrain sur lequel s'exerce la servitude ?

S'il s'agit bien d'une servitude conventionnelle (comme votre question semble le supposer), celle-ci peut s'éteindre :
- soit par la volonté des deux signataires après accord amiable,
- soit par le fait qu'elle n'ait pas été utilisée pendant 30 ans (article 706 du Code civil),
- soit par une décision de justice s'il n'y a pas eu accord entre les signataires. C'est en effet au juge d'apprécier que la servitude peut être levée parce qu'elle n'est pas ou plus utilisée.

SCI - VIAGER
Je souhaite acquérir un bien sous forme de rente viagère par le biais d'une SCI de location (le bouquet est financé par emprunt et les rentes par un versement des associés en compte courant). Cette opération est-elle possible ? Si oui, dans quelle mesure les déficits fonciers seront déductibles ?

Aucun texte n'interdit que le débirentier, autrement dit l'acquéreur qui va verser les arrérages de la rente, soit une personne morale.
Sur le plan fiscal, les arrérages d'une rente viagère ne peuvent être considérés, même pour partie, comme des intérêts et sont, en conséquence exclus des charges déductibles des revenus procurés par la location. Cette règle s'applique que la SCI soit soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés. Cette règle se base principalement sur un arrêt du Conseil d'Etat en date du 26.11.92 (n° 24845).

DÉMEMBREMENT
En cas de vente d'un bien immobilier démembré, si l'usufruitier renonce à son droit, est-ce assimilé à une donation ?

Effectivement, lorsque la renonciation est faite à titre gratuit par l'usufruitier, l'administration fiscale considère qu'il y a donation. L'opération est alors soumise aux droits de donation.

PACTE TONTINIER
J'ai acheté un bien immobilier avec mon amie depuis 9 ans. Nous avons établi chez le notaire une tontine. En cas de décès de l'une ou l'autre, que devient ce bien ?

Le pacte tontinier est une convention par laquelle plusieurs personnes stipulent que le bien qu'ils achètent en commun reviendra au dernier survivant d'entre eux.
Sur le plan fiscal, depuis 1980, le pacte tontinier a perdu l'essentiel de son attrait. Le transfert de propriété est désormais soumis aux droits de succession selon le régime de droit commun (donc en fonction du lien de parenté qui unit le défunt et le ou les bénéficiaire(s)). Une seule exception à ce principe concerne l'immeuble affecté à l'habitation principale commune à deux acquéreurs, et dont la valeur est inférieure à 76 000 € lors du premier décès. La part transmise est alors seulement soumise aux droits d'enregistrement.

SERVITUDE
Un droit de passage doit-il être enregistré par un notaire pour être valable ou une simple lettre manuscrite du propriétaire suffit-elle ?

Lorsque la servitude naît d'une convention entre les deux propriétaires, elle doit prendre la forme notariée et faire l'objet de publicité foncière.

SERVITUDE
Je suis propriétaire d'un terrain sur lequel j'ai une servitude de passage. Je viens d'acquérir 50 m2 de terrain jouxtant ma parcelle. Puis-je deplacer la servitude de passage afin qu'elle ne soit pas au milieu ?

L'article 701 du Code civil prévoit que le propriétaire d'un fonds grevé d'une serviture ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre incommode. Cela étant, ce même propriétaire conserve le droit d'y faire tous travaux qu'il juge convenable (article 647 du Code civil).
Il est donc préférable que tout aménagement de ce droit se fasse en concertation avec la ou les autres parties concernées. Si les travaux occasionnent une gène ou une quelconque contestation, celle-ci est librement appréciée par le juge en fonction des circonstances.

Par rapport aux propriétés voisines, vous pouvez construire en limite séparative, à condition de respecter la réglementation concernant les vues. S'il s'agit d'un jour et non d'une vue, cette ouverture doit se trouver hors de portée du regard : à 2,60 m du sol pour le rez-de-chaussée et 1,90m pour les pièces situées en étage.
Si la construction envisagée ne jouxte pas la limite séparative, elle doit être située à une distance égale à la moitié de sa hauteur par rapport à la propriété voisine, sans jamais se trouver à moins de 3 mètres (article R 111-19 du Code de l'urbanisme). Par exemple, pour une construction de 3,5 mètres de haut qui ne borde pas la limite de votre propriété, vous devez réserver une distance minimale de 3 mètres ; pour une construction de 8 mètres, la même distance devra être de 4 mètres.
Toutefois, il convient de consulter le plan d'occupation des sols de votre commune (en mairie), qui vous donnera les distances légales de construction dans votre commune, le Code de l'urbanisme ne s'appliquant qu'à défaut de dispositions spécifiques.

INVESTISSEMENT PÉRISSOL
J'ai acquis un logement neuf locatif, ouvrant droit à déduction au titre de l'amortissement Périssol. Cette acquisition est entièrement financée au moyen d'un crédit. En cas de remboursement anticipé, l'indemnité à payer sera-t-elle déductible de mes revenus fonciers ?

Seuls les intérêts d'emprunts et frais d'emprunts (frais de constitution de dossier, d'inscriptions hypothécaires, commission d'engagement, prime du contrat d'assurance-vie, etc.) sont déductibles des revenus fonciers. Cette possibilité cesse, en principe, en cas de résiliation anticipée de l'emprunt. Toutefois, dans le cas d'un emprunt substitutif, le contribuable concluant un nouvel emprunt pour rembourser ou se substituer à l'emprunt initial, l'administration fiscale admet qu'il conserve le bénéfice de la déduction :

• pour les intérêts d'emprunts relatifs au capital restant dû,
• mais à l'exception de toutes indemnités.

SCPI
Puis-je déduire les moins-values réalisées lors de la cession de mes parts de SCPI des plus-values sur valeurs mobilières ?

La cession de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) est assimilée à une vente des immeubles représentés par ces titres. Cette cession relève par conséquent du régime des plus-values immobilières et non des plus-values sur valeurs mobilières. Les moins-values subies ne peuvent donc faire l'objet d'aucune imputation, ni sur les plus-values de même nature (et encore moins sur les plus-values sur valeurs mobilières) ni sur le revenu global.

SCI
Peut-on lors de la création d'une SCI introduire un membre mineur ?

La question fait débat chez les juristes. Aucune disposition n'envisage la possibilité pour le mineur de faire partie d'une société civile. Par voie de conséquence, rien ne l'empêche. Mais il est généralement admis (doctrine dominante), qu'à titre de protection et pour éviter d'être indéfiniment tenus des dettes, il est interdit aux mineurs d'être associés de sociétés civiles.
Toutefois, la jurisprudence admet, sous certaines conditions, que le mineur non émancipé puisse faire partie d'une SCI familiale. Mais il ne peut pas agir personnellement. Le contrat de société est signé en son nom par son représentant légal (généralement ses parents).

DÉMEMBREMENT
Puis-je donner en location commerciale un immeuble dont j'ai l'usufruit et signer seul le bail, sans l'accord des nus-propriétaires ?

L'usufruitier seul peut, normalement, louer l'immeuble sur lequel porte son droit d'usufruit, sans l'accord du nu-propriétaire. Cependant, l'article 595 du Code civil interdit à l'usufruitier de signer seul le bail portant sur un immeuble à usage commercial,industriel ou artisanal :

• sans l'accord du nu-propriétaire,
• ou, à défaut d'accord du nu-propriétaire, sans autorisation de justice.

RAPPORTS LOCATIFS - LOI 1948
Propriétaire bailleur d'un logement soumis à la loi de 48, je désire récupérer mon appartement au motif que le locataire l'habite de façon intermittente, à savoir 6 mois par an. Puis-je demander la sortie du régime de la loi de 48 sur ce motif ?

La loi du 1.09.48 prévoit que le droit au maintien dans les lieux est subordonné à l'obligation pour le locataire d'habiter effectivement le logement, c'est-à-dire au minimum 8 mois par an. Dans le cas contraire, le propriétaire peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail en cours. Il est fait exception à cette règle lorsque le locataire n'y réside que 6 mois par an pour un motif sérieux et légitime touchant à sa santé ou à ses obligations professionnelles, par exemple. En cas de litige, le propriétaire est tenu d'apporter la preuve de la vacance de l'appartement devant les tribunaux.

INDIVISION
Propriétaire d'un bien immobilier indivis, je désire apporter mes droits à une SCI. Mon co-indivisaire peut-il faire jouer son droit de préemption ?

L'apport d'un bien à une société constitue une cession à titre onéreux. Lorsqu'il y a cession de droits indivis à titre onéreux, les co-indivisaires peuvent exercer leur droit de préemption. Si l'un des indivisaires désire acquérir les droits de l'autre, ce dernier est obligé de les lui vendre et ne peut donc pas les apporter à une SCI.

CONSTRUCTION
Je désire faire construire ma résidence principale. La loi m'impose-t-elle de recourir à un architecte ?

Certains travaux ne nécessitent pas le recours à un architecte :

• aménagement et équipement des espaces intérieurs (soumis au permis de construire),
• travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur (non soumis au permis de construire).

Par ailleurs, les particuliers ne sont pas tenus d'avoir recours à un architecte dans trois cas :

• constructions non agricoles de moins de 170 m2 (surface totale des divers niveaux mesurée à l'extérieur des murs),
• constructions à usage agricole de moins de 800 m2 (surface totale des divers niveaux mesurée à l'extérieur des murs),
• serres de production de moins de 4 m de hauteur et de moins de 2 000 m2 de surface (surface totale des divers niveaux mesurée à l'extérieur des murs).

Dans tous les cas, il convient de consulter un architecte pour établir le projet. Son nom est joint à la demande de permis.

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