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MITOYENNETÉ
J'habite une maison individuelle qui est séparée par un mur mitoyen. Mon voisin habite aussi une maison individuelle. Notre acte de vente comprend un cahier des charges de copropriété. Donc nous sommes en copropriété ? Existe-t-il une différence avec la copropriété en immeuble ? Pour quel type de travaux mon voisin devra-t-il me demander l'autorisation ?

La mitoyenneté est une forme de copropriété, celle-ci ne touchant que ce mur sur lequel vous avez une jouissance commune. Attention, cela ne signifie pas que chacun dispose de la moitié du mur : le mur appartient en totalité aux deux propriétaires.
Vos droits et obligations découlent des articles 653 et suivants du Code civil, lesquels sont peut-être repris dans le cahier des charges évoqué dans votre question.

DÉMEMBREMENT
Ma grand-mère est usufrutière d'un bien immoblier dont ma tante est nu-propriétaire. Ma grand-mère a mis le bien en location. Du fait de sa qualité de bailleur, elle est doit donc effectuer les réparations autres que locatives. Que se passe-t-il si le nu-propriétaire décide de gros travaux non demandés par qui que ce soit, et impose à l'usufruitier de les payer ? En clair, ma grand-mère reçoit les factures à payer. Peut-elle demander le remboursement de ces travaux au nu-propriétaire ?

Sauf dispositions conventionnelles prévues sur la répartition des charges dans l'acte établissant le démembrement, cette question doit être réglée par les parties elles-mêmes sur la base des principes généraux énoncés dans l'article 606 du Code civil : "Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien."
L'usufruitier ne peut cependant contraindre le nu-propriétaire à exécuter des travaux qu'il estime être à sa charge, tout comme le nu-propriétaire ne peut normalement pas mettre à la charge de l'usufruitier des travaux qui lui incombent. Si l'usufruitier se résigne à faire l'avance de frais tenant à des grosses réparations, il lui est recommandé de faire constater par expert la nécessité de ces réparations. L'appréciation du caractère des réparations est ensuite une question de fait laissée aux tribunaux. Des décisions ainsi ont été rendues permettant le versement d'une indemnité à l'usufruitier ayant pris à sa charge de telles dépenses. Cela étant, d'autres décisions, et celles-ci se rapportent plus à votre cas, ont laissé à l'usufruitier la charge de telles réparations, notamment lorsque celui-ci, en tant que bailleur, a obligation de mettre en bon état d'usage les locaux loués.

SERVITUDE
Mon voisin a bouché le jour de souffrance qui est sur un mur privatif de ma propriété, a-t-il le droit de le supprimer ?

L'existence d'un jour ne crée pas de servitude (même après 30 ans), votre voisin peut tout à fait neutraliser ce jour de souffrance. Mais il faut néanmoins votre accord si le mur est mitoyen. En cas de conflit et à défaut d'accord amiable, les juges apprécient souverainement au cas par cas.

MARCHAND DE BIENS
Particulier, j'envisage d'acheter et de revendre, à raison d'une à deux opérations par an, de petits appartements en réalisant à chaque fois une petite plus value. Je voudrais savoir à quel moment je risque d'être requalifié en tant que marchand de biens et s'il y a un moyen sûr d'éviter cette requalification ?

Il n'y a pas en ce domaine de réponse toute faite. Les critères de la qualité de marchand de biens s'apprécie au cas par cas par l'administration fiscale sur la base de critères tenant au caractère habituel de l'activité (nombre, nature, rythme et importance des opérations) et à l'intention spéculative (délai de revente, montant des profits, situation géographique, etc.).

DIVERS
Existe-t-il une classification officielle des types de logement (studio, F1, T1, T2, F3, etc.) définissant les normes et comment, en pratique, identifier ces logements ?

La classification T1 (t= type) ou F1 (F= fonction ou forme) n'a pas de fondement légal, il s'agit juste d'un vocabulaire couramment utilisé dans le secteur de l'immobilier.
Les différentes classes (T1, T2, etc.) correspondent au nombre de pièces à vivre dans l'appartement (chambre, salle à manger, salon, bureau, etc.) qui s'ajoutent à un socle commun cuisine + salle de bain (ou d'eau) + WC.
Le studio ne comprend qu'une seule pièce faisant office de chambre, séjour et cuisine, à la différence d'un F1 où la cuisine est séparée.

DROIT DE PROPRIÉTÉ
Je désire connaitre les démarches à suivre quand on a trouvé une maison abandonnée dont on ne retrouve aucun proprietaire. Je désire payer les taxes et les différents impôts. Puis-je devenir propriétaire légal un jour ?

En principe, la propriété est toujours constatée par un titre. Mais la loi admet que, dans certaines situations, un droit de propriété peut être reconnu à celui qui s'est installé sur une propriété à l'abandon pendant des années, sans que personne d'autre n'ait jamais revendiqué un droit de propriété sur ce même bien.
Pour que le droit de propriété se transmette, il faut que l'occupant se soit comporté comme le véritable maître des lieux pendant plus de 30 ans dans les conditions posées par l'article 2229 du Code civil (possession continue, réelle, paisible, publique, non équivoque. La possession ne doit pas être interrompue plus d'une année. Le témoignage de voisins peut être utile). On parle alors de prescription acquisitive (ou usucapion). Conservez les rôles d'imposition à la taxe foncière, les mentions figurant au cadastre, les factures des travaux, tout document justifiant votre adresse, etc.
L'occupant peut revendiquer son droit de propriété en engageant une demande en justice pour faire constater que la propriété lui est acquise, soit en opposant une fin de non recevoir à l'action en revendication engagée contre lui par le propriétaire réel.

CONSTRUCTION
J' ai fait l'aquisition d'une maison construite en 1989 comportant une terrasse suspendue n'ayant pas fait l'objet de déclaration par les anciens propriétaires. Peut-on encore faire quelquechose contre cette construction ?

Pour les travaux nécessitant la demande d'un permis ou d'une autorisation, l'action des pouvoirs publics est normalement prescrite au bout de trois ans (après l'achèvement des travaux). L'action civile (autrement dit, une action intentée par vos voisins) contre des travaux non autorisés est prescrite au bout de 10 ans.

BAUX COMMERCIAUX
Je voudrais connaître le mode de calcul pour déterminer une indemnité d'éviction d'un bail commercial 3-6-9 ?

Il n'y a aucune règle impérative pour le calcul de l'indemnité d'éviction hormis les principes généraux posés par l'article 8 du décret du 30.09.53 régissant les baux commerciaux : "cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre". Les juges ont donc un pouvoir souverain d'appréciation pour l'estimer. Le recours à un expert est donc indispensable.

SCPI
Je détiens des parts de 2 SCPI différentes et c'est la première fois que je dois faire ma déclaration. Puis-je utiliser le micro foncier pour l'imposition de mes revenus ? Il paraît que la loi de finances pour 2004 a apporté des modifications à ce sujet ?

Les aménagements de la loi de finances pour 2004 apportés au régime micro-foncier concernent effectivement les détenteurs de parts de SCI et de SCPI. La limite de 15 000 euros n'est pas modifiée. Il faut en tenir compte en additionnant tous vos revenus fonciers. Pour bénéficier du régime micro-foncier, les détenteurs de parts de société civile doivent en outre être par ailleurs propriétaire d'au moins un immeuble donné en location nue (ce qui ne semble pas être votre cas).
En outre, la SCPI ne doit pas dépendre d'un régime fiscal particulier, par exemple, SCPI Robien, SCPI Besson, SCPI Méhaignerie, SCPI Malraux, SCPI monuments historiques, etc.
Ces aménagements de la loi de finances pour 2004 s'appliquent à compter de l'imposition des revenus de 2003.

BAUX COMMERCIAUX
Est-ce légal qu'ne clause dans un bail commercial prévoit la taxation du loyer d'une somme destinée à l'impôt foncier ?

L'impôt foncier est par nature à la charge du bailleur qui ne peut le répercuter sur le preneur du bail. Cela étant, les parties peuvent inclure dans leur convention une clause spéciale prévoyant qu'il soit mis à la charge du preneur du bail.

DÉMEMBREMENT
J'ai hérité par donation de la nue-propriété d'un bien immobilier. Est-il possible de vendre cette nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier et si oui dans quelles conditions ?

Le nu-propriétaire peut disposer de son droit aussi largement que s'il possédait la pleine propriété, sauf clause contraire incluse dans une convention de démembrement. La nue-propriété peut donc être cédée ou hypothéquée ou transmise par voie de testament ou de succession. Cette faculté de libre disposition résulte de l'article 621 du Code civil. Elle ne doit en revanche pas troubler la jouissance de l'usufruitier.
En cas de cession, l'acquéreur est tenu aux même obligations et détient les mêmes droits que le nu-propriétaire d'origine.

LOCATION DE PARKING
Je possède des garages que je loue et l'un d'entre eux a la serrure ainsi que le système de fermeture qui s'est cassé. Qui doit le réparer ? Moi ou le locataire ?
Si c'est le locataire, quelle est la démarche à entreprendre ?

La location isolée d'un emplacement de parking, à savoir indépendant d'un logement d'habitation, relève du Code civil. Il revient donc aux parties en présence d'établir contractuellement les devoirs et obligations de chacun, notamment s'agissant des charges d'entretien et de réparation. A défaut, selon l'article 1719, 2° dudit code, le bailleur est obligé d'entretenir la chose en état de servir d'usage pour lequel elle a été louée. S'il ne s'exécute pas, le preneur du bail peut réclamer des dommages et intérêts, faire contraindre judiciairement le bailleur à effectuer des réparations ou encore obtenir la résiliation du bail.

SCI
Je souhaite apporter ma résidence secondaire à une SCI familiale que je vais créer. La commune bénéficie-t-elle d'un droit de préemption sur cet apport ?
Si ultérieurement, nous revendons la SCI à un tiers, un droit de préemption s'exerce-t-il ?

Dès lors que le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption urbain (ou encore zone d'aménagement différé), l'apport à une SCI est effectivement soumis à ce droit de préemption urbain.

TRAVAUX - TVA
Il parait que les travaux réalisés sur une ancienne grange utilisée comme garage, ou pour transformer une grange en habitation peuvent bénéficier de la TVA réduite.
Possédant une grange dans laquelle j'envisage de créer 3 appartements, pensez vous que je puisse bénéficier de ce taux de TVA réduit ?

Parce qu'ils ne correspondent pas au critère de dépendances usuelles, les bâtiments à usage agricole, tels que les pigeonniers, les écuries ou les granges, sont exclues de l'application du taux réduit. L'administration fiscale a cependant précisé qu'il convenait de qualifier la dépendance en fonction de son usage effectif. Ainsi, les travaux afférents à une ancienne grange utilisée effectivement comme garage (et notamment ceux destinés à la transformer en bâtiment d'habitation), peuvent bénéficier du taux réduit. Il faut savoir en outre que la notion de dépendance usuelle implique une certaine proximité avec le bâtiment principale, laquelle est appréciable au cas par cas selon les circonstances.

LOCATION MEUBLÉE
Quels sont les meubles et objets qui doivent obligatoirement figurer dans un appartement pour pouvoir le louer en meublé ?

Il n'existe pas de définition légale de la location meublée, aussi n'existe-t-il pas de liste arrêtée de ce que doit contenir un logement meublé.
Sur le plan matériel, la location meublée doit offrir des éléments de confort suffisant permettant d'occuper le local immédiatement et convenablement. La densité du mobilier constitue un premier critère. Chaque pièce doit être équipée de meubles de valeur suffisante. Leur nombre et qualité doivent permettre un garnissement convenable au regard des exigences de la vie quotidienne. La première preuve du caractère meublé d'une location résulte déjà d'une énumération détaillée du mobilier et des éléments d'équipement dans le contrat de location.
A titre d'exemple, au niveau de la jurisprudence, une table en bois, une chaise et une table de cuisine ne suffisent pas à conférer le caractère de meublé. Il en est de même pour une cuisine dépourvue de vaisselle, élément essentiel à la vie domestique, ou encore d'un logement seulement pourvu de rideau, d'une plaque chauffante et d'un réfrigérateur.

RÉSIDENCE PRINCIPALE - TRAVAUX
Je suis propriétaire d'un logement que j'habite depuis août 2000. Depuis plusieurs travaux ont été réalisés dans l'immeuble et je viens d'apprendre qu'ils étaient déductible de mes revenus, puis-je le faire rétrospectivement ?

Vous disposez normalement d'un délai de 3 ans pour apporter des corrections à une déclaration que vous auriez faite en votre défaveur. Vous devez pour se faire prendre contact avec votre centre des impôts.

SCI - LOCATION
Pour un bail d'habitation, la SCI est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule un bail d'une durée au moins égale à 6 ans. Cependant, dans le cas précis d'une SCI familiale, la durée du bail n'est-elle pas limitée à 3 ans au lieu de 6 ?

La durée du bail est normalement de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré, ou si le logement est placé sous le régime de l'indivision. Elle est de 6 ans si le bailleur est une autre personne morale.

CONSTRUCTION
J'ai monté un abris de jardin de 4 m2 sur ma propriété. Celui-ci est juste posé au sol, aucune fondation ni dalle, et il est situé à un mètre de la propriété de ma voisine.
La mairie me demande de faire une demande d'autorisation de travaux et de déplacer l'abris de jardin à au moins 3 m de la limite de mon terrain avec celui de la voisine ? En a-t-elle le droit ?

Aucune déclaration préalable de travaux ni de permis de construire n'est exigé pour une construction dont la hauteur n'excède pas 1,50 m du sol et dont la surface au sol est inférieure à 2 m2. Dans les autres cas, cette déclaration ou demande de permis est nécessaire. Après autorisation, la construction doit effectivement être distante d'au moins 3 m.

CONSTRUCTION
Je suis actuellement en train de faire construire une maison. Ils ont pris énormément de retard sur la construction. Peut-on exiger une indemnité ?

Votre contrat de construction doit théoriquement indiquer la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison. Le montant des pénalités est régi par les articles L 231-2 et L 231-6 du Code de la construction et de l'habitation. Des retards peuvent être acceptés dès lors qu'ils sont le fait de causes légitimes telles que les intempéries ou autres cas de force majeure. Dans le cas des intempéries, l'entrepreneur devra justifier avoir touché des indemnités de la Caisse centrale des bâtiments. Il vous revient aussi de prévenir l'éventuel organisme qui garantit la bonne livraison de votre construction.

SCI
Conformément au décret n° 2002-1085, les SCI créées avant le 01.07.78 doivent être immatriculées au plus tard le 01.11.2002. Passée cette date, quelles sont les conséquences en cas de non immatriculation ?

Les sociétés civiles qui ne seront pas immatriculées à la date fixée par la loi perdront "la personnalité morale". Autrement dit, ces sociétés n'auront plus d'existence légale, ce qui aura immanquablement des conséquences juridiques et fiscales (du fait de la dissolution ou de la liquidation).

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