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La foire aux questions :
achat / vente
 

ACHAT / VENTE
J'ai effectué une offre d'achat d'un terrain mi-août, le propriétaire l'a validée. Nous sommes maintenant mi-novembre et un certain nombre de problèmes ont été rencontrés et je souhaite tout arrêter sachant qu'aucun compromis ou promesse de vente n'a été effectué. Je souhaitais savoir si le propriétaire du terrain pouvait demander une compensation ?

Votre question ne précise pas la nature exacte de votre offre (simple offre de discussion de prix ou alors réel avant-contrat) mais sachez qu'une offre d'achat, qu'elle soit soumise à condition ou pas, est un document formaliste, juridique qui vous engage. Une fois l’offre acceptée par le vendeur, vous devez la respecter entièrement. Le document doit présenter, hormis les noms des parties, la description du bien, le prix d'achat, le montant du dépôt versé par l'acheteur et l'échéance de l'offre. L'offre d'achat acceptée par le vendeur constitue pour lui une promesse de vente. Si l'une ou l'autre des deux parties se dédie, elle peut être poursuivie pour les dommages causés.

ACHAT / VENTE - MÉTRAGE
Pour le mesurage Carrez, doit-on mesurer de mur à mur ou au sol en prenant compte les plinthes ?

En principe, le mesurage est effectué de mur à mur sans tenir compte des plinthes. Compte tenu de leur faible épaisseur, leur prise en compte ou non ne modifie pas de façon significative le résultat final. En revanche, lorsqu'il existe des avancées importantes de murs qui peuvent prendre l'apparence de plinthes, le mesurage s'effectue au sol.

ACHAT / VENTE - MINEUR
Peut-on acheter un bien immobilier au nom d'un mineur ?

Si l'achat est financé avec de l'argent appartenant au mineur (par exemple : un PEL), le parent en tant que représentant légal peut effectuer l'opération, le bien étant par la suite propriété de l'enfant. Si l'achat du bien est financé par des fonds appartenant à l'adulte et si le bien est ensuite mis au nom de l'enfant, l'opération équivaut à une donation.

ACHAT / VENTE - DIVERS
La cession d'un lot de 1m2 afin d'être rataché à notre appartement doit-il se faire par l'intermédiaire d'un notaire, ou la transaction peut-elle avoir lieu entre particuliers ?

Le recours au notaire est impératif pour les actes qui concernent des biens immobiliers (vente, échange, apport, constitution d'une servitude, etc.). Il sécurise la transaction et permet de porter à la connaissance des tiers l'opération (publicité foncière).

ACHAT / VENTE - AVANT-CONTRAT
Je vends ma maison. Un compromis de vente a été signé il y a moins de 7 jours. Puis-je annuler la vente en tant que vendeur ?

Tout est fonction de la nature et de la forme de cet avant-contrat, notamment s'il est notarié ou pas. Mais, selon les principes posés par la loi du 13.12.2000, dans la cas d'une promesse de vente sous seing privé (autrement directement entre les deux parties), le vendeur est tenu par la promesse et le délai de rétrataction de 7 jours concerne uniquement l'acheteur.

ACHAT / VENTE - DIVERS
Je désire racheter une maison appartenant à ma famille. Combien de temps est valable l'estimation du notaire ?

Il n'existe pas de règle en la matière ni de durée particulière. La valeur établie, semble-t-il, au moment du règlement d'une succession, reste valable tant que n'interviennent pas des éléments susceptibles de la modifier (état de l'immeuble et caractéristiques particulières, économie du marché immobilier local, etc.). Bien évidemment, le délai entre cette estimation et la transaction evisagée entrera en ligne de compte dans l'appréciation de la différence de valeur.

ACHAT / VENTE - AVANT-CONTRAT
Le délai de 7 jours concernant la rétractation pour l'achat d'un bien immobilier commence à partir de quel moment ?

Lorsque l'avant-contrat (promesse de vente ou d'achat) est conclu entre particulier sous seing-privé, ce délai court à compter du jour de la remise du document à l'acquéreur. Il en est de même lorsque l'avant-contrat est établi par le biais d'un agent immobilier. Lorsque l'avant-contrat est notarié, on parle alors plutôt de délai de réflexion, celui-ci court à compter de la remise du projet aux parties par le notaire.

ACHAT / VENTE - IMMEUBLE LOCATIF
J'ai acheté un bien loué lors d'une vente aux enchères, est-on obligé de me restituer le dépôt de garantie versé par le locataire ?

Il n'existe en la matière aucune obligation. La question de ce dépôt de garantie est réglée au préalable dans les conditions de vente. En revanche, sur le plan juridique, si le dépôt de garantie ne vous a pas été transmis, vous n'êtes normalement pas tenu de sa restitution au locataire. Dans ce cas, l'ancien bailleur conserve son obligation de restitution et c'est vers lui que devra se retourner le locataire.

ACHAT / VENTE - DROITS D'ENREGISTREMENT
Lors de la vente d'un bien immobilier, peut-on déduire des droits d'enregistrement la valeur des meubles tels qu'une cuisine équipée ou des installations type dressing ou placards aménagés ?

Il faut savoir que les droits d'enregistrement sont assis sur la valeur de l'immeuble telle qu'elle est stipulée dans l'acte de vente. La vente d'un bien immobilier comprend de fait les matériels qui y ont été placés à perpétuelle demeure et qui ne peuvent en être dissociés. Il revient donc aux parties, si elles le souhaitent, d'établir avant la signature de l'avant-contrat un inventaire détaillé et chiffré des pièces et objets qui sont vendus avec l'immeuble. Si le prix de certains éléments est élevé, les parties peuvent convenir de le ventiler du prix de l'immeuble afin d'éviter de payer les droits d'enregistrement dessus, tel est le cas par exemple d'une cuisine équipée.

ACHAT / VENTE - AVANT-CONTRAT
Apres la signature d’un compromis de vente pour l’acquisition d’une maison, j’ai appris que 80 % du terrain était situé en espace classé boisé, donc en zone interdisant toute modification du sol. J’ai toujours évoqué à l’agence immobilière et au propriétaire mon souhait d’y installer une piscine. Cette contrainte ne m’a jamais été précisée ni oralement ni dans le compromis. Je souhaite donc annuler le compromis en évoquant une clause considérant que ces éléments m’ont été cachés. Quelle est mon recours et cette cause est-elle défendable ?

L'immeuble faisant l'objet d'un acte de vente doit être suffisamment déterminé. La localisation ou les qualités intrinsèques ou statut juridique des terrains vendus qui sont insuffisamment précisées constituent en principe aux yeux des tribunaux une désignation incorrecte susceptible d'annuler la vente.
A défaut d'accord amiable, nous vous conseillons de consulter un avocat pour mieux examiner les chances d'une éventuelle action judiciaire.

ACHAT / VENTE - DIVERS
Dans quelle mesure peut-on acheter un bien en dessous du prix du marché (dans la cas où vendeur et acquéreur sont d'accord) ? Où se renseigner pour trouver un ordre de tolérance dans les différences de prix ?

Il n'existe pas de seuil de tolérance légal ni de norme en la matière. Il revient à l'administration fiscale d'apporter la preuve que le prix de cession est manifestement sous-évalué, mais chaque affaire est examinée au cas par cas.

ACHAT / VENTE - MÉTRAGE
Est-ce que la loi Carrez peut s'appliquer à une copropriété de villas ?

Les maisons faisant partie d'une copropriété dite horizontale, c'est-à-dire un lotissement soumis au régime de la copropriété constituent également des lots de copropriété assujettis à la loi Carrez en cas de vente. Par contre, la loi Carrez ne concerne pas les maisons particulières ou bâtiments isolés.

ACHAT / VENTE - AVANT-CONTRAT
Dans le contrat d'achat d'un appartement, puis-je renoncer aux clauses suspensives d'obtention du prêt comme me le propose le vendeur ?

Tout est affaire de négociation entre les parties. L'avant-contrat doit en principe indiquer si le prix est payé comptant ou à crédit. Si rien n'est précisé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive d'obtention des prêts, à moins que dans une clause l'acheteur ait déclaré ne pas solliciter de prêt et renoncer au bénéfice de la loi en toute connaissance de cause.

ACHAT / VENTE - PRÉEMPTION
Je dois vendre un bien qui risque d'être préempté par la mairie. Je souhaite savoir si je peux retirer la vente au cas où cela se produirait.

Dès lors que la commune exerce son droit de préemption, elle écarte de fait tout autre acheteur. Vous pouvez dans ce cas retirer le bien de la vente si, par exemple, la cession à la commune ne se fait pas au prix souhaité par vous.

ACHAT / VENTE - AVANT-CONTRAT
L'indemnité d'immobilisation versée à une agence lors d'un compromis de vente est-elle obligatoire. L'agence peut-elle encaisser l'argent ?

La clause prévoyant l'indemnité d'immobilisation est librement négociée entre les parties. Il en est de même de l'encaissement du chèque, les pratiques peuvent varier.

ACHAT / VENTE - DROITS D'ENREGISTREMENT
De quel droit le fisc peut-il réclamer de l'argent suite à l'achat d'une maison ou d'un appartement s'il estime que le prix d'achat est en dessous du marché alors que le vendeur était d'accord avec ce prix de vente ?

L'administration fiscale est effectivement en droit d'opérer un redressement si elle estime, en apportant la preuve, que la valeur du prix de vente est sensiblement inférieure à la valeur vénale réelle des biens. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l'une ou l'autre des parties.

ACHAT / VENTE - AVANT-CONTRAT
Quelle est la durée maximum légale entre un compromis de vente et la signature définitive pour l'acquisition d'un bien immobilier. En effet, mon compromis de vente ne stipule pas de date limite ?

Le délai consenti avant de lever l'option n'est pas réglementé. Il est donc librement fixé par les parties et doit être stipulé à l'acte. Généralement, ce délai est compris entre 2 et 4 mois, mais il peut être plus long ou plus court et/ou assorti d'une condition de renouvellement.

ACHAT / VENTE - METRAGE
Comment calcule-t-on la surface habitable d'une maison ? Autrement dit, la salle de bain, les couloirs, les escaliers, font-ils partie de la surface habitable ?

La définition de la surface habitable pour la vente d'une maison individuelle n'est pas soumise à la loi Carrez comme pour les transactions portant sur des appartements.
La surface est donc déterminée selon les principes posés par l'article R 111-12 du Code de la construction et de l'habitat : "la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres [...] Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés [...], locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre".

ACHAT / VENTE - DIVERS
Une promesse d'achat a été faite sur un appartement. Depuis, une assemblée générale du syndic a eu lieu pour accepter une réfection de toiture sur l'immeuble. Après achat, qui paie les frais de ravalement, l'ancien ou le nouveau propriétaire ?

Le vendeur est tenu de payer les charges liquides (dont le montant est déterminé) et exigibles au moment de la vente, que les travaux aient été ou non réalisés. L'acheteur paie les charges devenues exigibles après la vente, même si les travaux ont été votés avant la vente.
Donc, si l'assemblée générale vote l'exécution de travaux avant la vente avec un échéancier pour les paiements, tous les appels de fonds postérieurs à la vente seront payés par l'acheteur.
Cela étant, tous les arrangements et les accords sont possibles entre le vendeur et l'acheteur. Ce genre de situation fait généralement partie intégrante de la négociation sur le prix. Cet accord doit être repris dans le contrat de vente. Toutes les précautions à ce sujet doivent d'ailleurs être prises car l'accord n'est pas opposable au syndic (autrement dit, à défaut de paiement, ce dernier est en droit de se retourner contre la partie qui doit s'acquitter, selon la loi, des sommes à payer).

ACHAT/VENTE - NOTAIRE
Lors d'une transaction immobiliere (achat d'un bien) par le biais d'un notaire, à quoi correspondent les frais d'honoraires de négociation ? Tous les notaires les font-ils payer ? Cela revient-il aux mêmes tarifs que les frais d'une agence immobilière ?

Effectivement, un notaire peut jouer le rôle d'intermédiaire et de conseil lors d'une transaction immobilière, et, à ce titre, percevoir des honoraires, tout comme un agent immobilier.
La tarification des émoluments (rémunération perçue pour l'établissement d'actes) est réglementée. La rémunération perçue dans le cadre de consultations ou de certaines formalités ou démarches est en revanche librement négociée par le notaire en accord avec son client.

ACHAT/VENTE - NOTAIRE
Je revends un bien reçu en héritage. L'acheteur signe le compromis de vente le 1er décembre 2001 et l'acte de vente le 1er février 2002. A quelle date maxi le notaire doit-il me reverser le montant de la vente ?

Théoriquement, le notaire est tenu de détenir les fonds jusqu'au retour du titre de propriétaire de la Conservation des hypothèques, puisque ce n'est qu'à ce moment-là qu'il a la certitude qu'il n'existe aucune charge hypothécaire. Le délai de réponse de la conservation est parfois de quelques mois (+/- 4 mois).
Cela étant, dans la pratique, même s'ils prennent un risque, il arrive fréquemment que les notaires restituent au vendeur tout ou partie du produit de la vente (en fonction de présomption de charge hypothécaire). Les notaires souscrivent généralement une assurance les couvrant pour ce genre de risque.

ACHAT/VENTE - MÉTRAGE
Peut-on, dans le cadre d'un achat d'un loft ou d'un atelier, demander le métrage loi Carrez. Les lofts font-ils partie des exceptions au même titre que les maisons individuelles ?

La loi s'applique aux lots situés dans un immeuble bâti soumis au régime de la loi de 1965 sur les copropriétés. Elle s'applique quelles soient la nature et la destination du lot (habitation, commerce, bureau).
Sont exclus du champ d'application, les locaux de faible surface, inférieure à 8 m2, et les locaux secondaires expressément énumérés dans la loi, à savoir les caves, les garages et les emplacements de stationnement. Les autres locaux secondaires dont la surface excèdent 8 m2 entrent dans le champ d'application de la loi.

ACHAT/VENTE - MÉTRAGE
Je recherche des renseignements sur la Loi Carrez. C'est une mention qui figure souvent sur les annonces immobilières ?

Depuis le 19 juillet 1997, la loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété d'en indiquer la surface dans l'avant-contrat (promesse de vente, compromis...) et dans l'acte de vente. A défaut, l'acheteur peut faire annuler la vente. Et si la superficie indiquée s'avère surestimée, le vendeur risque de devoir rembourser une somme correspondant à la différence constatée.

ACHAT/VENTE - NOTAIRE
Je viens d'acheter un immeuble. Puis-je choisir mon notaire ou le vendeur peut-il m'imposer son propre notaire ?

Le choix du notaire revient en principe à l'acquéreur. Toutefois, si le vendeur désire que son propre notaire intervienne, la transaction sera effectuée par les deux notaires, celui du vendeur et celui de l'acquéreur. Ces derniers devront partager les honoraires dus aux deux notaires.

ACHAT/VENTE - PRÉEMPTION
Je souhaite vendre un terrain. La mairie prétend exercer son droit de préemption au motif que ce terrain est inconstructible et doit demeurer une zone verte. Elle propose un prix nettement inférieur à celui que j'ai fixé. Peut-elle par la suite revendre le terrain à des promoteurs à un prix beaucoup plus élevé ?

La décision de préempter doit satisfaire à des motifs d'intérêt général préalablement définis. La mairie peut proposer un prix inférieur au prix demandé par le vendeur. Si les deux parties ne parviennent pas à un accord, le prix est alors fixé par le juge de l'expropriation. Si ce prix ne convient pas à l'une des parties, celle-ci peut exercer son "droit de repentir" et renoncer à la transaction. Par contre, si la mairie acquiert le terrain et, par la suite, l'affecte à un autre usage ou le revend dans les 10 ans, l'ancien propriétaire ou ses héritiers doivent en être informés. La commune doit leur proposer de racheter le bien en priorité. Si le prix constitue un point de désaccord, il est fixé par le juge.

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