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INVESTISSEMENT BESSON - LOCATAIRE
 Mon locataire est divorcé. Quels sont les revenus de l'avis fiscal n-2 pris en compte, sachant qu'il était marié l'année n-2 ? Par ailleyurs, comment s'applique le dispositif Besson ancien si mes locataires sont concubins ?
Locataire divorcé : il revient de retenir la solution la plus favorable pour le contribuable. Il est donc possible de tenir compte de l'avis d'imposition du couple marié si celui-ci permet de bénéficier du dispositif. Mais il est aussi possible de ne retenir que les ressources propres au locataire figurant sur cet avis afin de déterminer le revenu fiscal de référence qui lui serait applicable et de le comparer avec le plafond établi pour les personnes seules. Pour l'application de cette règle, il convient de retenir uniquement les revenus retirés de son activité professionnelle, les autres revenus étant considérés comme communs. Les charges déductibles du revenu global sont considérées comme communes, elles doivent donc être retenus pour la moitié de leur montant.
Locataires concubins : dès lors que les deux concubins sont co-titulaires du bail, la condition de ressources est dans ce cas analysée de façon distincte pour chacun d'eux. Pour chacun, il faut donc prendre le plafond applicable pour une personne.
INVESTISSEMENT BESSON - RUPTURE DE L'ENGAGEMENT
Que se passe-t-il dans le cadre d'un investissement si je change de locataire et que mon appartement n'est pas loué pendant 1 mois ?
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit aussitôt être remis en location jusqu'à la fin de cette période. L'administration fiscale admet normalement une période de vacance de 12 mois dès lors que le propriétaire peut justifier qu'il a accompli toutes les dilligences nécessaires et que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives.
INVESTISSEMENT BESSON - SCI
Dans le cadre d'une acquisition en Besson par une SCI, que se passe-t-il au niveau fiscal si un des détenteurs de parts décide de sortir de la sci en cédant ses parts à un futur associé. Ledit futur associé est-il en droit de récupérer les avantages fiscaux liés à cette acquisition ? L'avantage fiscal est-il lié à la personne morale ou à la personne physique ?
Lorsque l'immeuble est propriété d'une SCI, le bénéfice du régime fiscal est subordonné à un engagement de location de la société et à un engagement de conservation des titres de la société par les associés jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location.
Le retrait de l'un des associés entrainera pour celui-ci la remise en cause de l'avantage fiscal consenti.
En cas de cession de parts, le nouvel associé peut bénéficier de la déduction pour la période d'amortissement restant à courir s'il s'engage à conserver les titres jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.
INVESTISSEMENT BESSON - RUPTURE DE L'ENGAGEMENT
Est-il possible de céder un logement Besson au cours des 9 ans à un repreneur qui bénéficierait des dispositions fiscales dans la continuité ?
La cession (vente, échange...) d'un logement locatif neuf soumis au régime Besson figure parmi les cas de remise en cause de l'engagement et donc de remise en cause de l'avantage fiscal accordé au contribuable. Toutefois aucune intégration n'est effectuée lorsque l'événement intervient en cas d'invalidité (2e ou 3e catégorie), de licenciement ou de décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
INVESTISSEMENT BESSON - LOCATAIRE
Pour une location consentie en 2002 dans le cadre d'un investissement Besson, le locataire doit me fournir son avis d'imposition 2000, année durant laquelle il vivait et payait ses impôts en Espagne. Quel document peut-il me fournir ?
Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le locataire pour la période considérée n'a pas été imposée en France mais dans un autre Etat, il convient de produire un avis d'impôt sur le revenu ou d'impôt qui tienne lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat, ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat. En cas d'impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d'une attestation d'une autre administration ou, le cas échéant, de l'employeur, pourra être admise.
INVESTISSEMENT BESSON - FONCTIONNEMENT
La loi oblige le propriétaire à conserver le bien en location pendant trois années après celle au cours de laquelle il a imputé, pour la dernière fois, un déficit foncier sur son revenu global. Qu'en est -il exactement de cette disposition au regard de l'investissement Besson ? Dois-je arrêter d'imputer le déficit foncier sur mon revenu global à la sixième année ?
Le statut Besson ne modifie effectivement pas les règles d'imputation et de report des déficits fonciers.
INVESTISSEMENT BESSON - FONCTIONNEMENT
Pour un investissement Besson pour du neuf, que se passe-t-il au terme des neuf ans ?
La déduction au titre de l'amortissement Besson "neuf" est effectivement répartie sur une période fixée à 9 ans (8 % pendant les 5 premières années, puis 2,5 % pour les 4 années suivantes).
A l'issue de cette période, si vous poursuivez la location selon le régime commun, vous perdez naturellement le droit à déduction au titre de l'amortissement mais le taux de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers revient au taux normal de 14 % (au lieu de 6 %).
En revanche, si à l'issue de la période de 9 ans, vous poursuivez la location dans les conditions exigées par le dispositif Besson (reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire et condition de loyer remplie, ou changement de locataire mais avec les conditions de ressources et de loyer remplies), vous pouvez continuer à bénéficier de la déduction au titre de l'amortissement au taux de 2,5 % par période de 3 ans, dans la limite de 6 ans.
INVESTISSEMENT BESSON - INDIVISION
Peut-on faire une acquisition en indivision dans le cadre de la Loi Besson ?
L'acquisition ou la construction d'un logement en indivision dans le cadre du dispositif Besson ouvre droit à déduction à la double condition que le locataire ne soit pas l'un des indivisaires ou une personne fiscalement à la charge de l'un deux, ou un de leurs ascendants ou descendants, et que l'engagement de location soit pris par tous les indivisaires conjointement.
Chaque indivisaire déduit de ses revenus fonciers sa part de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.
En revanche, l'indivision intervenant postérieurement à l'engagement de location ou de conservation des parts entraîne, sauf exceptions, la reprise de l'avantage fiscal.
INVESTISSEMENT BESSON - DÉMEMBREMENT
J'aimerais savoir si des appartements bénéficiant de la loi Besson peuvent entrer dans une donation partage avec usufruit pour les donateurs et nue propriété pour les donataires qui reprennent l'engagement pour la période d'amortissement restant à courir ?
De manière générale, toute cession, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une donation, pendant la durée de l'engagement de mise en location, entraîne remise en cause de l'avantage fiscal lié à l'investissement Besson.
S'agissant de logements neufs, il est cependant fait exception à ce principe lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, et que le conjoint survivant demande la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de la déduction au titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.
S'agissant de logements anciens, le démembrement ne fait pas obstacle à l'application de la déduction forfaitaire majorée de 25 % lorsqu'il est antérieur à l'engagement de location ou de conservation des parts : dans ce cas, seul l'usufruitier peut bénéficier de la déduction.
INVESTISSEMENT BESSON - FONCTIONNEMENT
Je suis propriétaire d'un appartement à Lyon depuis janvier 1993 que j'ai mis en location en septembre 1999. Le niveau du loyer correspond environ au barème Besson. Est-il possible de bénéficier de l'avantage fiscal de la loi Besson pour cet appartement ?
Le dispositif Besson appliqués aux logements anciens s'applique aux baux conclus à compter du 01.01.99. Le renouvellement du bail avec le même locataire ou la reconduction tacite ne sont pas considérés comme étant la conclusion d'un nouveau bail, il n'est donc pas possible de bénéficier du dispositif Besson dans ce cas.
INVESTISSEMENT BESSON - ÉPARGNE-LOGEMENT
Peut on utiliser des prêts issus de PEL ou de CEL pour un investissement en Besson ?
Les prêts d'épargne logement sont destinés à financer, notamment, les achats de résidence principale du propriétaire et du locataire. Par conséquent les investissements Besson peuvent effectivement, être financés à l'aide de PEL et de CEL.
INVESTISSEMENT BESSON - FONCTIONNEMENT
Un couple achète un appartement dans le cadre de la loi Besson. Ils divorcent. Quelles sont les conséquences sur le plan fiscal ?
Tout dépend du sort du bien lors du partage de la communauté. Si le logement Besson est attribué à l'un des conjoints, celui-ci devra respecter les engagements prévus et conservera l'avantage fiscal.
De même, si le logement reste aux deux conjoints dans l'indivision : chaque coïndivisaire peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part, sous réserve du respect des engagements prévus.
En revanche, si le bien est cédé au cours de la période des 9 ans, il y a remise en cause de l'avantage fiscal.
Si le logement est neuf, il s'agit de la remise en cause de l'amortissement : le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle intervient la remise en cause. Si le logement est ancien, il s'agit de la remise en cause de la déduction forfaitaire majorée : le montant des suppléments de déduction est réintégré dans le revenu net foncier.
INVESTISSEMENT BESSON - LOCATION A UN MEMBRE DE LA FAMILLE
J'ai cru comprendre que dans le nouveau dispositif "Besson", l'acquéreur pouvait désormais louer à ses enfants ?
Les nouvelles dispositions permettent en effet aux propriétaires de logements bénéficiant du dispositif "Besson" de mettre le logement à la disposition d'un de leurs ascendants ou descendants. Jusqu'à présent la location à un membre de la famille entraînait la reprise de l'avantage fiscal. Désormais, il n'y pas reprise mais seulement suspension des avantages fiscaux pendant la mise à disposition du logement à la famille : cette période ne peut excéder 9 ans. De plus, cette faculté est offerte aux contribuables ayant loué le logement dans les conditions "Besson" pendant une période minimale de 3 ans. Dans la pratique, la mesure est applicable à compter du 01.01.2002.
INVESTISSEMENT BESSON - LOCATION A UN MEMBRE DE LA FAMILLE
Je voudrais faire venir mes parents en région parisienne et je comptais utiliser le dispositif de la loi Besson afin d'acheter un appartement et les loger avec un loyer raisonnable. Hors il semble que la location soit interdite aux ascendants et descendants dans le dispositif Besson. Pouvez-vous me confirmer cela ?
En effet, pour bénéficier du dispositif fiscal "Besson" le logement ne doit pas être loué à un ascendant ou descendant du bailleur.
Toutefois, depuis le 01.01.2002, les avantages fiscaux attachés au dispositif "Besson" sont désormais suspendus, mais non remis en cause, en cas de reprise du logement au profit d'un ascendant ou d'un descendant du contribuable. Cette possibilité n'est toutefois ouverte que pour les logements donnés en location dans les conditions "Besson" pendant au moins 3 ans au préalable.
INVESTISSEMENT BESSON - SCI
Puis-je réaliser un investissement Besson par l'intermédiaire d'une société ?
Les immeubles acquis dans le cadre du dispositif Besson peuvent en effet être la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés :
- qu'il s'agisse par exemple d'une SCI (société civile immobilière) de gestion, d'une société immobilière de copropriété, d'une SCPI (société civile de placement immobilier) ou de toute autre société de personnes (société en nom collectif et société en participation),
- dans la mesure où les revenus de ces immeubles sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts de telles sociétés doivent être détenues dans le cadre du patrimoine privé du contribuable. Elles ne peuvent donc pas figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle alors même que les résultats de celle-ci seraient soumis à l'impôt sur le revenu. En revanche, lorsque ces titres sont détenus par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés et dont l'activité revêt également un caractère purement civil, les membres de cette société peuvent bénéficier du dispositif Besson, dès lors que leur part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers. Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Besson (déduction au titre de l'amortissement ou déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers), chaque associé de la société doit s'engager à conserver ses titres jusqu'à expiration d'une durée de 6 ou 9 ans selon que l'immeuble détenu par la société est ancien ou neuf (toutes les autres conditions requises, engagement de location du propriétaire notamment, étant par ailleurs remplies, bien évidemment).
INVESTISSEMENT BESSON - REVENUS FONCIERS
Dans le cadre d'un investissement Besson (ancien), le déficit foncier issu du report de l'excédent (> 70 000 F dû à des travaux ) de déficit de l'année précédente s'impute-t-il sur le revenu global ?
C'est le déficit à hauteur de 70 000 F qui est imputable sur le revenu global. L'excédent n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
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