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La foire aux questions :
plus-values immobilières
 

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - NON-RÉSIDENT
Je réside aux Etats-Unis et je possède des appartements que je loue en France. Je déclare les loyers en France et c’est ma seule source de revenus en France. Si je veux vendre ces biens, suis-je taxée à 33,33% sur la plus-value (en tant que non résidente) ou 27% (étant donne que je suis taxée sur les revenus des loyers en France) ? Après 15 ans, ces biens seront-ils exonérés ?

Compte tenu du fait que vous êtes imposée en France au titre de vos revenus locatifs, la plus-value est déterminée selon les principes de droit commun applicables à un résident français (notamment le jeu des abattements annuels). Mais compte tenu de votre lieu de résidence actuel, la plus-value ainsi déterminée est taxée au taux de 33,33 %.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - NON-RÉSIDENT
Quel est le taux d'imposition des plus-values réalisées sur la vente de terrains pour un non-résident membre de la CE ? On parle de 16% puis de 33% aussi ?

Le taux est de 16 % pour les plus-values réalisées par les personnes physiques résidentes à la date de la cession dans un état de l'Espace économique européen (hors Liechtenstein). Il est de 33,33 % dans les autres cas.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - RÉSIDENCE PRINCIPALE
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 20 % pour le règlement des droits de succession. On m'indique qu’une plus-value sera appliquée lors de la vente de ce bien sur les parts des enfants car l’actif net successoral a été calculé sur la valeur estimée moins les 20 %. Est-il normal que les 20 % d’abattement entraîne des frais supplémentaire pour les enfants lors de la vente ?

Pour la détermination de la plus-value, le prix d'acquisition s'entend effectivement de la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de succession diminuée, le cas échéant, de l'abattement de 20 %. Il faut savoir que cet abattement profite à l'ensemble des héritiers puisque la détermination de la valeur de chaque bien constitue l'actif net successoral global. Mais il est vrai que, dans ce cas, les enfants peuvent être lésés.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - NON-RÉSIDENT
Une amie résidant à l’étranger doit vendre une maison qu'elle a reçu par héritage. Pour toucher son dû, on lui demande d'avoir un garant en France pour assurer le paiement de l'imposition de la plus-value. Puis-je être garant ? Quelle est l'implication pour moi ?

Les contribuables (personnes physiques) non domiciliés en France qui vendent un bien immobilier doivent effectivement désigner un représentant en France pour l'accomplissement des formalités déclaratives et du paiement de l'impôt sur la plus-value. Ce représentant peut être l'acheteur, une banque, un simple particulier agréé par l'administration ou un organisme ayant reçu un agrément permament (ex : Accrédito, Sarf, Société Financière Accréditée, etc.). Il est aux yeux de l'administration assimilé au vendeur. En conséquence, le vendeur, comme son représentant, peuvent donc être indistinctement poursuivis par l'administration pour le paiement de l'impôt dû. En pareille situation, il existe toutefois deux cas de dispense à l'obligation de désignation d'un représentant : le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 € ou encore le bien est détenu depuis plus de 15 ans.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - RÉSIDENCE SECONDAIRE
Nous venons d'hériter de la maison de notre père et envisageons de la vendre. Il paraît qu'il y a des impôts à payer sur la plus-value si nous ne la gardons pas au moins 5 ans. Cette information est-elle exacte ? Comme il s'agit d'une succession, quelle est la valeur de départ à prendre en compte pour le calcul de la plus-value ?

La détermination de la plus-value provenant de la cession d'une résidence secondaire et son imposition suivent les règles de droit commun, que vous retrouverez dans le guide Immobilier de patrimoine.com. Pour la détermination de la plus-value, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour le calcul des droits de succession.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - RÉSIDENCE PRINCIPALE
Nous avons acheté une maison à 100 000 €. Suite à un changement de poste au niveau de notre travail, nous devons déménager. Hors pour bien ventre la maison et rembourser le crédit il faudrait la vendre 150 000 €. C’est notre résidence principale, et pensons prendre une location en attendant de trouver une autre maison. A-t-on le droit de vendre au prix que l'on veut malgré les 4 mois de détention et serons-nous imposés sur la plus-value ?

Le prix de vente de votre maison est fonction des conditions du marché. Il n'y a donc aucune règle sur ce point. Vous vendrez votre maison dès lors que vous trouverez un acquéreur au prix convenu. Sur le plan fiscal, la cession de la résidence principale est de fait exonérée d'impôt sur la plus-value quels que soient les motifs de la cession, le montant de la plus-value et la durée de détention.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - RÉSIDENCE SECONDAIRE
Je possède depuis 4 ans une maison secondaire héritée de mes parents dans le département de la Creuse. Je souhaiterais la vendre. Comment faire pour ne pas payer de plus value et surtout quelle est la durée d'habitation pour que la résidence devienne principale ?

La détermination de la plus-value provenant de la cession d'une résidence secondaire et son imposition suivent les règles de droit commun, que vous retrouverez dans le guide Immobilier de patrimoine.com. Quant à faire de ce logement votre résidence principale, il convient que l'occupation de celle-ci à ce titre soit effective durant l'année et en tout cas au moment de la cession et qu'elle corresponde à une réalité économique et/ou professionnelle. Autrement dit, il faut déjà que la déclaration en tant que résidence principale soit cohérente et concorde avec d'autres déclarations (déclaration d'adresse auprès de votre banque principale, auprès de votre assureur habitation, déclarations sur vos divers papiers d'identité, déclarations effectuées auprès de votre centre des impôts, etc.), que la localisation de ce logement coïncide éventuellement avec le lieu de scolarisation de vos enfants et le lieu de votre activité professionnelle.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - EXONÉRATIONS
Je suis locataire de mon appartement à Paris et je suis en train de vendre un appartement locatif que j'ai acquis en 2001. Je viens d'être licencié, et je voudrais savoir au niveau de la plus value, si je vais être taxé ?

Votre perte d'emploi n' a pas d'incidence sur le calcul de la plus-value générée par la vente de ce bien et son imposition. En outre, il faut savoir que, désormais, le montant de l'impôt dû est imputé sur le produit de votre vente par le notaire.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - BIEN SITUÉ A L'ÉTRANGER
Une personne a cédé aux USA une maison qu'elle a reçue en donation il y a 3 mois pour la même valeur, donc il n'y a pas a priori de plus-value. Mais doit-on faire une déclaration de plus-value en France ?

En France, l'opération doit être déclarée même si au final, il n'est pas constaté de plus-value imposable. En la matière, la convention fiscale fiscale franco-américaine prévoit que les profits immobiliers sont imposables dans le pays où sont situés les immeubles. Un dispositif de crédit d'impôt permet d'éviter ensuite la double imposition. En France, pour bénéficier de ce crédit d'impôt, le contribuable doit normalement avoir fait la preuve d'avoir satisfait à ses obligations fiscales aux États-Unis.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - DÉTERMINATION DU PRIX D'ACQUISITION
Ma part de droits de succession avait été réglée par ma mère (conjoint survivant) lors du décès de mon père. Après le décès de ma mère, je vends un immeuble et le notaire refuse d'intégrer les droits de succession suite au décès de mon père au motif que ce n'est pas moi mais ma mère qui les ai réglés à l'époque ? En a-t-il le droit ?

La valeur d'acquisition de ce bien est celle retenue pour la détermination des droits de succession, mais il n'est pas possible de majorer la valeur de ce bien avec les droits de succession. Seuls peuvent être ajoutés dans ce cas les honoraires du notaire (frais d'acte et de déclaration).

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - LOTS ACQUIS EN BLOC
Proprietaire d'un immeuble (6 lots) depuis quatre ans, je desire vendre trois des 6 appartements. J'aimerais savoir comment est calculée la plus-value. Est-elle basée sur le prix d'achat de l'immeuble rapporté au tantième de chaque lot ou basée sur le prix moyen d'un bien équivalent à l'époque de l'achat de l'immeuble comme me l'a dit un notaire ?

En cas de revente d'un ou plusieurs lots d'un immeuble acquis en bloc, le prix d'acquisition à retenir pour calculer la plus-value réalisée sur la cession de chaque lot peut être déterminé au prorata des millièmes. Mais cette méthode est admise dès lors que le contribuable ne propose aucune autre méthode permettant d'apprécier avec une plus grande précision le prix d'achat des appartements en question. Il n'est pas non plus nécessaire que la ventilation soit effectuée d'après une répartition proportionnelle aux superficies, celle-ci doit tenir compte de la valeur même des biens. Ce qui explique les solutions différentes qu'on vous a proposées.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - EXONÉRATIONS
Les personnes invalides bénéficient-elles d'une exonération pour l'imposition des plus-values immobilières ?

Les titulaires de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité sont effectivement exonérés d'impôt sur la plus-value à la double condition :

  • qu'ils ne soient pas passibles de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la cession du bien immobilier,
  • et que leur revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à une certaine limite, fixée en 2004 à 7 165 € pour la première part de quotient familial et à 1 914 € pour chaque demi-part supplémentaire (soit 10 993 € pour 2 personnes mariées sans enfant à charge).

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - DÉTERMINIATION DU PRIX DE CESSION
Pour la détermination d'une plus-value immobilière, peut-on déduire du prix de cession les frais de main-levée d'hypothèque, le contrôle termites+amiante et le certificat loi Carrez ?

Le prix de cession peut effectivement être diminué des taxes acquittées et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession. Ces frais s'entendent exclusivement :

  • des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire,
  • des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par le législation en vigueur au jour de la cession (autrement dit : les certificats de mesurage, amiante, plomb, termites...),
  • des éventuelles indemnités d'éviction,
  • des éventuels honoraires versés à un architecte,
  • des frais exposés par le vendeur en vue de d'obtenir la mainlevée d'une hypothèque.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - EXONÉRATIONS
Je suis actuellement locataire et je suis en train de faire construire ma maison depuis le 5 janvier 2003. Entre temps, une procédure de divorce vient de se mettre en place, ce qui m'oblige à revendre cette maison. Celle-ci étant destinée à devenir ma résidence principale, suis-je imposable en cas de plus value ?

L'administration admet d'appliquer l'exonération (plus-value de cession de la résidence principale) aux immeubles en construction cédés par des époux en instance de divorce dès lors que l'immeuble était destiné à leur résidence principale et qu'ils n'étaient pas propriétaires du logement occupé pendant la construction.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - MOINS-VALUE
J'ai vendu ma résidence principale avec une moins value. Puis-je la déduire de mon revenu imposable l'année prochaine ?

En la matière, les moins-values ne peuvent faire l'objet d'aucune imputation, ni sur des plus-values de même nature ni sur le revenu global.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - NON-RÉSIDENT
Comment est taxée la plus-value d'un bien immobilier situé en France et détenu par un non-résident fiscal ?

Pour un non résident fiscal, la plus-value réalisée à la suite de la vente d'un bien immobilier situé en France est soumise à un prélèvement du tiers (33,33 %). Dans les deux mois de l'acte de cession, une déclaration de plus-value immobilière (n° 2090) doit être déposée auprès du bureau de la Conservation des Hypothèques du lieu de situation du bien, accompagnée du paiement du prélèvement. Cette déclaration doit être effectuée par vous ou par un représentant en France accrédité par vous. Cette formalité est le plus souvent accomplie par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente.

PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES - DÉTERMINATION DU PRIX D'ACQUISITION
J'ai reçu en héritage un bien immobilier que j'ai revendu 2 ans plus tard. Comment se calcule la fiscalité sur ce bien revendu ?

En cas de cession d'un immeuble reçu en héritage, il y a lieu de considérer que le bien a été acquis à la date de l'ouverture de la succession et la plus-value doit être calculée à partir de la valeur du bien à cette date telle qu'elle a été retenue pour la liquidation des droits de succession.

 

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