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La foire aux questions :
revenus fonciers
 

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Nous avons acheté un appartement locatif à l'aide d'un emprunt. Nous n'avons pas pris d'hypothèque pour garantir le prêt. Nous avons opté pour une société de caution. Notre notaire nous dit que nous ne pouvons donc rien déduire du montant que nous lui avons versé car nous n'avons pas d'hypothèque. Il nous dit que seuls les honoraires du notaire liés à l'hypotheque seraient déductibles. Et qu'entendez-vous par "frais de constitution de dossier" ? Est-ce les frais de dossier du notaire ou bien du dossier de la banque pour l'emprunt ?

Votre notaire a raison, seuls ses honoraires correspondant à l'établissement de l'acte de constitution de l'hypothèque sont déductibles. Quant aux frais de constitution de dossier, il faut comprendre les frais relatifs à votre emprunt bancaire.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Je vais acheter à mes parents un appartement qu'ils mettent en location, je ne dispose pas suffisament de fonds, ils me proposent de m'aider par l'intermédiaire d'un prêt assorti d'un intérêt. Je compte conserver la mise en location du logement. Est-ce que les intérêts que je vais payer à mes parents seront déductibles ?

Les intérêts sont déductibles dès lors que le contrat de prêt établi avec vos parents soit officiel, autrement dit déclaré et enregistré auprès de l'administration fiscale. Quant à la vente proprement dite du bien, il serait souhaitable que le prix consenti soit conforme au marché pour éviter tout risque de requalification de la cession en donation déguisée par l'administration fiscale.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
J'ai acheté un appartement pour la location avec un crédit à remboursement différés : je ne commencerai à rembourser l'emprunt qu'en 2008. En attendant des intérets courrent. Ces intérets se transforment sur mon tableau d'amortissement en capital avant la permière mensualité en 2008. La banque me dit que les intérets de 2006 et de 2007 ne sont pas déductibles de mes revenus fonciers car pour 2006 et 2007 je ne les débourse pas, ensuite c'est du capital à rembourser. Hors tout ce que je lis sur le sujet dit que tous les frais bancaires et tous les intérêts sont déductibles...

Tel que nous comprenons le plan de financement, le prêt agit comme un prêt in fine avec un remboursement du capital à compter de la 2e année. Sur le plan juridique et fiscal, il n'y a donc effectivement pas d'intérets, a fortiori d'intérêts déductibles de vos revenus fonciers.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Nous achetons un appartement loué pendant encore 22 mois jusqu'en juillet 2008. A la fin du bail en cours, nous souhaitons le récupérer afin d'en faire notre résidence principale. Nous financons cet achat pour moitié par un crédit
relais (jusqu'à la vente de notre actuelle résidence principale) et par un prêt classique sur 15 ans pour l'autre moitié. Pendant la durée de location, les intérêts et l'assurance DC-PTIA du crédit-relais sont-ils déductibles des loyers perçus. Et avons-nous le droit de déduire les frais du notaire réglés lors de l'achat de cet appartement ?

Les intérêts sont déductibles des revenus locatifs perçus. Ils sont donc admis en déduction uniquement pour cette période de location restant à courir. Les honoraires du notaire proprement dits, les frais d'inscription hypothécaire, les frais de constitution de dossier peuvent être admis en déduction. Les droits de mutation perçus au profit de l'Etat et des collectivités locales, ainsi que les frais d'acte et d'enregistrement (publicité foncière) ne sont en revanche pas déductibles.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
J'aimerais savoir si lors d'une acquisition d'un appartement pour le louer par la suite, je peux déduire une partie des honoraires versés au notaire. Ce dernier me reponds que non or mon banquier me dit le contraire?

Les honoraires du notaire proprement dits, les frais d'inscription hypothécaire, les frais de constitution de dossier peuvent être admis en déduction. Les droits de mutation perçus au profit de l'Etat et des collectivités locales, ainsi que les frais d'acte et d'enregistrement (publicité foncière) ne sont en revanche pas déductibles.

REVENUS FONCIERS - REVENUS IMPOSABLES
J’ai un appartement que je loue à l’étranger et je voudrais savoir si ce revenu est imposable en France ?

Oui, ce revenu est imposable en France. Votre question ne cite pas le pays où est situé cet immeuble. La France a signé avec plusieurs pays des conventions permettant d'éviter la double imposition, le plus souvent par le biais d'un système d'imputation ou de crédit d'impôt.

REVENUS FONCIERS - NON-RÉSIDENT
Ma fille est propriétaire-bailleur, non résident, habitant en Angleterre. Elle rembourse un prêt contracté pour l'acquisition du logement qu'elle loue. Peut-elle déduire de ses revenus fonciers la cotisation invalidité-décès liée à ce prêt ?

Les frais liés aux emprunts, comme par exemple la prime d'assurance évoquée dans votre question, entrent dans la catégorie des charges déductibles des revenus foncier au même titre que les intérêts. Sur ce plan, de façon générale, les revenus de source française pour un non résident sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature perçus par un contribuable français.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
A quoi correspond la ligne 252 dans la déclaration des revenus fonciers ? Comment puis-je calculer ?

Certains immeubles locatifs (par exemple : investissements Besson-ancien, ou locations consenties à des personnes défavorisées) donnent lieu à des avantages fiscaux, généralement une majoration de la déduction forfaitaire représentative des frais de gestion et de charges diverses. Ces avantages sont consentis en contrepartie d'un engagement de location pendant une durée déterminée de la part du bailleur. S'il y a rupture de cet engagement, l'administration est en droit de demander la réintégration dans le revenu net foncier de l'avantage consenti. Cette ligne 252 correspond à cette réintégration.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Je suis proprietaire d'un appartement en viager libre que je donne en location. Je déclare donc des revenus fonciers. Mais en contrepartie je verse une rente (qui annule ces revenus). Y-a-t-il une possibilité de prendre en compte (tout ou une partie de) la rente en déduction pour la déclaration des revenus fonciers ?

Les rentes que vous versez sont un élément constitutif du prix d'acquisition. Elles ne peuvent pas être considérées comme des intérêts par exemple, et ne sont donc pas admises en charges déductibles.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Mon banquier me dit que je peux déduire de mes revenus fonciers l'intégralité des cotisations d'assurances contractées avec les prêts. L'assurance loyers impayés est déductible, mais il n'est mentionné nulle part que l'assurance décès obligatoire afférente au prêt est, elle aussi, déductible dans son intégralité ?

Les intérêts d'emprunt sont effectivement intégralement déductibles des revenus fonciers ainsi que les frais d'emprunt qui les accompagnent. Parmi ces frais, figurent les primes d'assurances diverses et variées souscrites pour garantir le remboursement de l'emprunt. Pour mémoire, chaque année, la déduction est limitée aux sommes effectivement payées au cours de l'année d'imposition.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
J'ai fait l'acquisition d'un bien immobilier en 2002 à but locatif, pour lequel j'ai payé des intérêts d'emprunt et commencé des travaux. Par contre, je n'ai pas de revenus locatifs sur ce bien. Puis-je quand même déduire dans le cadre de ma déclaration fiscale 2002 ces intérêts d'emprunt et ces travaux sans déclarer de revenus locatifs ? Ou alors ces charges seront-elles déductibles des revenus fonciers sur 2003 ?

Dans le cas où les intérêts sont versés avant l'achèvement de l'immeuble destiné à la location, ils sont considérés comme une charge déductible du revenu des autres propriétés du contribuable, ou à défaut comme un déficit foncier. De ce fait, vous devez manifester clairement à l'administration votre intention de donner en location le bien en question. Si, par la suite, la location n'est pas concrétisée, le fisc serait en droit de vous redresser.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Je suis propriétaire d'un appartement que j'occupais en tant que résidence principale. En cours d'année, j'ai changé de résidence principale et ai loué mon appartement. Au cous de la même année, j'ai fait réaliser un certain nombre de travaux dans cet appartement (certains alors que je l'occupais, d'autres une fois parti). Puis-je déclarer l'intégralité des travaux effectués en tant que charges venant en déduction des revenus fonciers ou faut-il les répartir ?

Vous ne pouvez déduire de vos revenus fonciers que les charges se rapportant à la propriété procurant ces revenus. Vous devez donc bien faire une distinction entre les travaux opérés au cours des deux périodes différentes sur le plan fiscal, sous peine de redressement.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Les frais d'acquisition d'un immeuble (frais notariés, d'hypothèque sur un emprunt contracté en vue de son acquisition,...) sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Les honoraires de notaire, les frais d'inscriptions hypothécaires, les frais de constitution de dossier peuvent être admis en déduction. Les droits de mutation perçus au profit de l'Etat et des collectivités locales ne sont en revanche pas déductibles.

REVENUS FONCIERS - DÉPÔT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie versé par le locataire est-il imposable au titre des revenus fonciers ?

Le dépôt de garantie versé par le locataire n'est pas imposable au moment de son encaissement par le propriétaire. En revanche, il est éventuellement imposable dès lors que le bailleur l'utilise pour couvrir les loyers impayés au terme du bail ou les frais engagés pour remettre le logement en état après le départ du locataire. En fin de bail, le remboursement du dépôt de garantie au locataire est, en principe, sans incidence sur la détermination du revenu foncier l'année du remboursement.

REVENUS FONCIERS - CHARGES DEDUCTIBLES
Louant un logement à ma fille, j'envisage de rénover celui-ci. Le montant des travaux effectués sera-t-il déductible de mes revenus fonciers, sachant que ma fille fait actuellement partie de mon foyer fiscal ?

Dès lors que la location n'est pas fictive (un loyer "normal" étant effectivement versé, notamment), le montant des travaux pourra être déduit des revenus fonciers. L'enfant locataire peut rester rattaché au foyer fiscal de ses parents. Auquel cas, les revenus qu'il perçoit doivent être inclus dans la déclaration générale des revenus des parents.

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